不動産

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不動産(ふどうさん、: immovables)とは、国際私法大陸法系の民事法で用いられる概念であり、大まかにいうと土地とその定着物、あるいはそれらに対する物権を広く含むこともある。英米法系の民事法における物的財産(real property)に近似する概念であり、その訳語としても用いられることが多い。

日本法においては、土地及びその定着物をいうとされ(民法86条)、条文上の直接の根拠はないが、建物それ自体が土地とは別個の不動産とされる(不動産登記法はそのような前提で定められている)。これは台湾民法にもみられるが、比較法的には珍しい。この他にも特別の法律により立木鉄道財団等も一個の不動産とされている。

また、本来は不動産ではないが、法律行政上などで不動産に準じて扱われることがあるものとして船舶航空機鉱業権などがある。

なお、「固定資産=不動産」ではない[1]

歴史[編集]

不動産と動産の区別あるいはその歴史は時代や地域によって制度や法制が大きく異なっており、今日でも法体系によって多少の違いが存在している。

動産は原始時代に個々の人類が自己の所持物を他者のそれと分けるようになってから存在し続けていたと考えられているが、土地のような不動産が所有の対象となるのは、限られた土地の上に社会・国家が成立した後であり、しかも当初は社会・国家を構成する特定の人々による共同所有であった。ローマ法による動産と不動産の区分はビザンツ帝国期から成立していたが、法律上の扱いに大きな差異は見られない。また、建物は土地と一体化したものと考えられており、今日のドイツやスイスの民法にその名残が存在する。また、フランスでは土地を「天然の不動産」、建物を「性質の不動産」として後者は前者の存在を前提として成立するものとしている。一方、ゲルマン法では早くから動産と不動産の法的扱いの違いの差異が生じており、ローマ法とゲルマン法の動産・不動産観念は今日の欧米や日本の民事法に強く影響を与えてい る。

古代日本においては動産は「もの」、不動産は「ところ」と称せられ、律令制の頃には前者は「資財」「財物」、後者は「田宅」「所領」などと称されるようになった。田宅とは土地を生産・収益の根源とみなすところから来た呼称であり、中世には「知行」、近世には「石高」がこれに代わる概念として現れることとなった。江戸時代には家屋や蔵などが土地から分離して売買や貸借の対象となっていった。もっとも、こうした区別は当時の法制や法慣習を近代的な法概念に当てはめたものであり、当時の法意識は「生産財」か「消費財」かという概念の法が重要視されていたという説もある。また、古代から近世末期まで「奴婢」「下人」など、人間でありながら動産として扱われてきた人々がいることも忘れてはならない。

更に前近代においては所有の概念の違いも時代や地域によって異なり、国制・身分に基づく所有の制約が存在した。例えば、日本においては所有の観念が今日と大きく異なっていた。土地を開墾した人(「草分け」)や財物を所持し続けた人と当該財産の関係は単なる所有の主体と客体ではなく一種の呪術的な関係があり、仏物(ぶつもつ)・神物(しんもつ)・人物(じんもつ)などと言った、本主(本来所有すべき所有者)に基づく財産の区分が存在し、本主のみが正当な所有者で他の区分あるいは人物に売買や譲渡が行われたとしても相手は正当な所有者ではないため、いつかは本来あるべき姿(本主が当該財産を所有する状態)に回復されなければならないとする法観念が広く存在していた。そのため、中世の日本において、合法的な売買・譲渡が行われた土地が無償で本主に返還されるという徳政令寺社興行法のような今日の観念では非常識・反社会的な法令が行われたのも、本主が所有されるべきものが所有されていないことの方がより問題視されていたからだと言われている[2][3]

民法で定める不動産[編集]

土地及びその定着物をいう(民法86条1項)。不動産以外のは、全て動産(どうさん)である(同条2項)。

不動産は、その移動が容易でなく、かつ、財産として高価であるため、動産とは別個の規制に服する(民法177条など)。

日本の民法においては土地上の建物は土地と別個の不動産として扱われる(民法370条)。このため、土地売買契約によって譲り受けても、買主は土地の上にある建物の所有権を当然には取得できないし、土地に抵当権を設定しても抵当権者は建物に対する抵当権を当然には取得しない。民法は不動産に公示の原則の考え方を採っており、所有権を取得しても登記が無ければ第三者に対し、所有権を対抗できないとしている(民法177条)。

登記法では、建物であるためには、屋根で遮断されていて、建物としての用途に供しうること、土地に定着していることが求められる。そのため建築中の建物は、屋根や壁が作られた段階で、動産である建築資材から不動産である建物へと法的な扱いが変わる。但し、自動車等で牽引する移動式の建物(キャンピングトレーラーの類)は、不動産ではなく動産に含まれる。この扱いについてはトレーラーハウスも参照。

ふすま障子などは動産であり、建物とは別個の財産である。しかし、これらの動産は不動産に付属する従物として、建物とは別に扱うとする特約がない限り、建物所有権の移転、建物に対する抵当権の設定などの効果を受ける。他方、立木は土地の定着物であるため不動産であるが、後述する特別法によって独立の不動産として取り扱われる場合を除き、定着物たる土地に吸収される。

特別法で定める不動産[編集]

不動産とみなされるもの[編集]

不動産の規定が準用される物権[編集]

民事執行法上の不動産[編集]

金銭執行は執行対象財産の種類に応じて、不動産に対する金銭執行(不動産の強制競売・強制管理、不動産競売・担保不動産収益執行)、動産に対する金銭執行(動産執行、動産競売)、債権その他の財産権に対する金銭執行(債権執行、各種財産権執行、少額訴訟債権執行)、船舶・航空機・自動車・建設機械等に対する金銭執行(準不動産執行、準不動産競売)に区分される[4]。この財産の種類の区分は執行手続の構造上の異同によるもので民法における区別とは一致しない[5]

不動産と経済活動[編集]

不動産業[編集]

主として不動産の売買・交換・賃貸・管理及び、売買・交換・賃貸の代理もしくは仲介などを行う事業のことで、事業を行う会社を総称して不動産会社と呼ぶ。大手の旧財閥系や鉄道事業者から、零細な個人経営による業者まで多く存在している。

不動産関連国家資格[編集]

宅地建物取引主任者不動産鑑定士司法書士土地家屋調査士マンション管理士管理業務主任者など

不動産価格[編集]

  • 帳簿価格
  • 取得価格
  • 固定資産税評価額
  • 路線価
  • 時価
  • 公示価格

不動産学[編集]

学問分野としては、従来は法学経済学土木工学建築学都市工学地理学などの分野で縦割り的に研究されてきたが、これらを統合した不動産学が提唱され、大学大学院で独立した学部・学科・専攻が設けられるようになった。 例えば明海大学千葉県浦安市)には不動産学部宇都宮共和大学栃木県那須塩原市)にはシティライフ学部、日本大学大学院理工学研究科(東京都千代田区)には不動産科学専攻が設けられている。卒業生の進路は不動産業界、建設業界、建設・都市計画コンサルタント業界、金融、公務などである。

土壌汚染問題[編集]

近年、土壌汚染対策法等が施行されて以来、不動産保有における土壌汚染対策が重要な問題となっている。

土地取引において土壌汚染の対する説明が不十分な場合には、宅地建物取引業法上の営業停止処分が行われており、大企業の経営陣の引責辞任も現実の問題となっている。 土壌汚染に関する調査対策費用は従来は土地売却価格の内の割合で検討される場合もあったが、永年の土地を利用した利益も含めて土壌汚染対策費用を考えることが多くなってきた。

さらに、地下水汚染を伴う場合には地下水利用者から巨額の損害賠償を請求される場合もあり、判例では汚染原因者が敗訴している。また、地中にが含まれていた場合には、有害物質の含まれている量が土壌汚染対策法の指定基準を超過していなくても売主が浄化費用を負担する裁判が結審している(東京地方裁判所平成4年10月28日判決)。

アスベスト問題[編集]

建物には多くの部分でアスベストが使用されている。アスベストによる健康被害は深刻であり、アスベストを使用していたビルで勤務していた従業員から損害賠償請求されることが増えてきている。すでに、アメリカで非常に多くの裁判が提訴され、高額な損害賠償を認める判決が多数出ている。

不動産所有者はアスベストの調査の義務が課せられており、適切な対応をしない場合には将来多額のリスクを背負うことに注意が必要である。

脚注[編集]

  1. ^ 法学上の物の分類である「不動産」とは異なって、「固定資産」とは会計学上の概念であり、不動産やその他設備・備品等の財産のうち、複数年にわたって事業のために利用されるものを指す。たとえば、会社で使用しているパソコンやソフトウェアは、(会計上は)固定資産であるが、(法学上は)不動産ではない例である。マンション業者が在庫として持っている販売用不動産は、(法学上は)不動産であるが、(会計上は)固定資産ではない例である。
  2. ^ 小島信泰「動産と不動産」(『歴史学事典 13 所有と生産』(弘文堂、2006年) ISBN 978-4-335-21042-6 P438-439)
  3. ^ 笠松宏至「徳政」(『日本史大事典 5』(吉川弘文館、1989年) ISBN 978-4-642-00510-4 P172下段)
  4. ^ 中野貞一郎 『民事執行・保全法概説 第3版』 有斐閣、2006年、9頁。
  5. ^ 中野貞一郎 『民事執行・保全法概説 第3版』 有斐閣、2006年、10頁。

関連項目[編集]

  • 箕作麟祥 - 「不動産」という訳語を創作した人物

外部リンク[編集]