建築確認

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建築確認(けんちくかくにん)とは、建築基準法に基づき、建築物などの建築計画が建築基準法令や建築基準関係規定に適合しているかどうかを着工前に審査する行政行為である。

目的・背景[編集]

都市計画法と併せ、健全な都市の形成を促すことや用途上、特に期さなければならない建築物などの性能確保を目的としており、行政行為としての「確認」は、着工後に法令違反を発見し是正を求めるよりも事前に建築計画をチェックする方が合理的であることから行うものである。

その意味で禁止や規制事項に対し解除を求める場合の建築許可とは別の行政行為であるが、建築確認前の着工を禁止しているところから、実質的には許可と同様な内容や手続となっている。 建築基準法は、全ての建築物などに適用されることから、建築確認の必要のない建築物においても法の規定を遵守しなければならない。しかし、そのチェックはされないため、実態としては「良心」に任せられていると言える。

建築確認が必要な建築行為[編集]

以下の基準のいずれかにあてはまる建築物などを新築、増改築移転(増改築移転部分の床面積が10平方メートル以内のものを除く)、大規模修繕・模様替え、類似でない用途変更をする際には、事前に建築確認を受けなければならない。

  • 用途に供する床面積の合計が100平方メートルを超える特殊建築物(劇場、映画館、病院、診療所、ホテル、旅館、下宿、共同住宅、学校、百貨店、マーケット、展示場、倉庫、自動車車庫など)
  • 3階建て以上か、延べ床面積が500平方メートルを超えるか、高さが13メートルを超えるか、軒の高さが9メートルを超える木造建築物
  • 2階建て以上か、延べ床面積が200平方メートルを超える木造以外の建築物

これらの基準に当てはまらなくても、都市計画区域準都市計画区域で新築や増改築移転(増改築移転部分の床面積が10平方メートル以内のものを除く)する場合には、事前に建築確認を受けなけらばならない。防火地域準防火地域で新築や増改築移転(増改築移転部分の床面積が10平方メートル以内のものも含む)する場合も、事前に建築確認を受けなければならない。

こうした建築物などのほか、一定規模の看板や遊戯施設などの工作物やエレベーターなどの建築設備も対象となるものがある。なお、建築物などの建設途中や完成後に受けなければならない検査を含めて一連の行為を確認検査という。

文化財保護法によって国宝重要文化財等に指定または仮指定された建築物については、建築基準法の規定は適用されないため、建築確認の手続は必要ない(ただし同法により、国宝・重要文化財等について現状変更またはその保存に影響を及ぼす行為をしようとするときは文化庁長官の許可を受けなければならない)。

建築確認の手続[編集]

建築確認の実施主体
建築確認の審査を取扱うのは、従来、地方自治体の建築主事だけであったが、平成11年5月1日の改正建築基準法の施行により指定確認検査機関に属する建築基準適合判定資格者が同等の権限を持ち審査を行うようになった。
建築主事を置く役所は特に『特定行政庁』と呼ばれ、建築許可など建築基準法に基づく他の行政行為を行っている。
また、建築物の建築主が国や独立行政法人(合同庁舎、裁判所国立大学高等専門学校・図書館、国立病院、国立美術館・博物館ほか)、都道府県又は建築主事を置く市町村(庁舎公立学校公立病院、公営住宅、公立美術館・博物館ほか)である場合においては、当該工事に着手する前に、その建築計画を建築主事に通知をする。これはいわゆる『計画通知』という制度である。計画通知に際しても、建築確認と同様の審査が実施される。
建築確認申請
建築物などの建築にあたっては、設計図書に基づいてまず建築確認を申請し、確認済証の交付を受ける。確認済証の交付を受けなければ、工事に着手してはならない。建築確認の申請に地権者や周辺住民の同意は必要ない。
建築主事は、建築確認の申請を受理した場合、その受理した日から、大規模建築物については35日以内、その他の建築物については7日以内に審査しなければならない。指定確認検査機関には、このような審査期間の制限はない。建築主事又は指定確認検査機関は、管轄の消防長または消防署長の同意を得なければ確認をすることができない(消防法第7条)。この同意は行政機関相互間の行為であって、行政処分行政事件訴訟法第3条2項)には当たらない(最判昭34.1.29)。
建築主事は、建築確認申請書を受理した場合、計画が建築基準関連規定に合致するときは、必ず確認しなければならない(建築基準法第6条4項)、つまり当該申請者に確認済証を交付しなければならない。また、申請書の不備(通常これは、様式に何も記入されていない、そもそも全く違う様式を使用している、規定の手数料を納めていないといった重大な不備だけが該当する)がない限り、受理しなければならない。
宅地建物取引業者は、新築物件 (未完成物件) の販売では、この建築確認を受けるまで販売行為だけでなく、広告もしてはいけないことになっている(宅地建物取引業法第33条)。申請中である旨を明示したとしても広告できない。ただし賃貸借契約であれば建築確認前でも契約を締結できる。
建築条件付土地取引 の場合には、先に土地の売買契約を行ってから買主のプランに基づいた建築確認申請を行うことになる。また、建築工事着工後に買主の希望などで設計変更した場合には、変更に基づいた申請をしなければならない場合がある。
建築確認が認められなかった場合、建築審査会に対して審査請求することができる。また、建築審査会の裁決に不服がある者は、国土交通大臣に対して再審査請求をすることができる(建築基準法第95条)。なお、建築確認処分についての不服の訴えは、審査請求の裁決を経た後でないと提起できないとされていたが、行政不服審査法の全面改正の際の見直しでこれは廃止された。(審査請求前置主義、旧建築基準法第96条を削除、行政事件訴訟法第8条第1項但書)。
建築基準法第6条1項による確認の取消を求める訴えの利益は、当該建築物の建築等の工事が完了することによって失われる(最判昭59.10.26)。こうした場合において、最高裁は、「指定確認検査機関による確認に関する事務は、建築主事による確認に関する事務の場合と同様に、地方公共団体の事務である」と判示し、指定確認検査機関を適正に監督すべき地方公共団体に対し、行政事件訴訟法21条1項の「当該処分又は裁決に係る事務の帰属する国又は公共団体」に該当するとして、周辺住民による地方自治体への損害賠償請求を認めた(最判平17.6.24)。
工事施工、中間検査の申請
確認済証の交付を受けると、実際の工事に取りかかる。工事の施工者は、工事現場の見やすい場所に、建築主、設計者、工事施工者および工事の現場管理者の氏名または名称ならびに建築確認を受けた旨の表示をしなければならない。また工事現場に当該工事にかかる設計図書を備えておかなければならない。
特定工程を要する建物の場合、建築主は当該特定工程にかかる工事を終えた日から4日以内に到達するように建築主事の中間検査を申請するか、4日が経過する日までに指定確認検査機関に中間検査を引き受けさせなければならない。中間検査に合格すると、中間検査合格証の交付を受ける。なお、特定工程後の工程にかかる工事は、中間検査合格証の交付を受けた後でなければ施工できない。
完了検査
建築主は、工事完了の日から4日以内に建築主事に到達するように完了検査を申請するか、4日が経過する日までに指定確認検査機関に完了検査を引き受けさせなければならない。建築主事は受理日から7日以内に完了検査を行い、問題がなければ建築主に検査済証を交付しなければならない。指定確認検査機関が引き受けを行った場合は当該工事完了日または引き受け日のいずれか遅い方から7日以内に完了検査をしなければならない。
建築物の使用
大規模建築物を新築する場合、または建築確認の必要な一定の大規模建築物の増改築・移転・大規模修繕・大規模模様替えの工事で、避難施設等に関する工事を含むものを行う場合、建築主は、検査済証の交付を受けた後でなければ、当該建築物を使用しまたは使用させてはならない
以下の場合は検査済証の交付を受ける前でも仮使用が認められる。
  • 特定行政庁または建築主事が、安全上、防火上および避難上支障がないと認めて仮使用の承認をしたとき
  • 建築主事が完了検査の申請を受理した日から7日を経過したとき
  • 指定確認検査機関による完了検査の引き受けがあった場合には、当該工事完了日または引き受け日のいずれか遅い日から7日を経過したとき
現在では、建築確認から完了検査までの手続きをきちんと行い、検査済証を取得しないと住宅ローンの融資をしない金融機関が多くなっている。

建築確認と許可の違い[編集]

許可とは、原則として禁止 された行為を、特定の人に対して、その原則に反して行為を認めるもので、例外措置である。許可は条文上、することができる ものであり、理論上は、行政は任意に許可しないこともでき、これは(理論上は)合法である(条文に「許可しなければならない」と記述されているものは除く)。

それに対し、建築基準法のみに限って言えば、建築基準法に適合した建築行為は禁止されておらず、誰であれ、適法な建築物を自由に建築できる。従って、建築行為には許可制度は馴染まないとされる。

建築確認制度では、建築基準法以外の問題を理由に確認を保留することは違法である。理論上は、計画が適法でありさえすればよく、その実現可能性は問われない。ただし現実には、実現可能性が低い計画や、周囲の状況と比較して矛盾や重大な疑義のある計画については、行政指導の範囲で確認を保留するケースが見られる。また、適法となる前提条件として何らかの許可を必要とする場合もある。例えば敷地の出入り口を確保するための道路工事許可などがこれにあたり、実際の建築確認では多数の「許可証」が用意される場合もある。そしてこの段階で様々な「調整」(つまり交渉や説得)を必要とすることもある。

このように建築基準法では、行政側にも「適法な計画を妨害しないこと」を強制している。建築行為はあくまで個人の問題であり、行政の過大な介入を禁じることが目的であるが、一方で、法令には合致していても、結果として問題のある計画までが確認を受け、実際に建築される場合もある。国立マンション訴訟のように、建築確認は下りたものの、他の問題から結果として訴訟にまで発展し、何らかの措置を含んだ判決を受けるするケースも存在している。

なお、建築確認制度が問題のある建築物に対する抑止の効果を持つことに着目し、一部の建築物に対して、周辺住民との調整などを(法令上は要求がなくとも)求め、それ無しには建築確認を行わない特定行政庁もかつては存在したが、行政指導の範囲を超えた要求は判例でも違法とされるし(最判平5.2.18ほか)、現在では、指定確認検査機関による建築確認が行われるようになり、申請者側がその様な特定行政庁への建築確認申請を回避することが出来る様になったため、このような行為は不可能になっている。

関連項目[編集]