超高層マンション

超高層マンションのうち世界第5位の高さを有するオーストラリア・ゴールドコーストのQ1

超高層マンション（ちょうこうそうマンション）とは、従来のマンションと比べて際立って高い住居用高層建築物の俗称。その外観の形態からタワーマンション、略して「タワマン」とも呼称される。

日本では超高層マンションに対する法的な定義はないが、『マンション学事典』では「高さが60 mを超える建築物」と同義としている（ほぼ同程度の高さとなる20階超も含まれる）^[1]。なお、建築基準法第20条は、高さが60メートルを超える建築物について規定している。

世界[編集]

世界最高層の超高層マンション[編集]

世界最高層の超高層マンションは、世界の超高層マンションの一覧を参照のこと。

アメリカ合衆国[編集]

ニューヨークでは、早くも20世紀前半・世界大恐慌の前後には高層アパートメントの建築ラッシュを迎えている^[1]。同時期、同市セントラル・パークの西側沿いには、「サン・レモ（The San Remo）」（1930年、27階建て）、「エルドラード（The Eldorado）」（1931年、30階建て）、「センチュリー・アパートメント（The Century Apartment）」といった、主にアールデコ様式を用いた何れもツイン・タワー形式のアパートが計5施設完成している。これらのアパートは現在でも歴史的建築物として保存され、ステータスを備えた超高級アパートメントとして高額で売買が行われている。

第二次世界大戦後には、同市マンハッタンのミッドタウンやアッパーイースト地区には無数の高層アパートメントが林立するようになった。欧米における集合住宅の居住形態ではベランダやバルコニーが必要とされないため、それらの建物の外観はオフィスビルやホテルなどとの区別が付き難いことが多い。

2001年、マンハッタン東部、国際連合本部ビルの正面に完成し、不動産王ドナルド・トランプが所有する「トランプ・ワールド・タワー（Trump World Tower）」（262 m、72階）は、1990年代以降に西半球で建設された高層ビルとしては最高の高さである。住居専用の建築としては現在でも西半球で最高層となっている。同ビル1階には日本料理店が入居するほか、日本人 MLB選手が居住していることでも知られる。

ヨーロッパ[編集]

欧州では、1960年代にピークを迎えたが、ロンドンでの爆発事故等1970年代抑制傾向が目立ち、公営住宅が連想されるなど、一般的にはあまりよいイメージを持たれていない^[1]。

日本[編集]

旧来戸建の持ち家に住むことへのこだわりが強く、災害（地震・火災）の面からも高層居住への不安が強かった日本では、高層共同住宅の整備は進まなかった。また、高層建築物に対応できる消防車（高機能なポンプ車・高層用はしご車など）が配備出来ていない自治体も多かった（現在は11階以上にスプリンクラー設備設置が義務化）。

しかしながら1974年（昭和49年）、鹿島建設が自社の社宅「椎名町アパート」^{[注釈 1]}（東京都豊島区、18階建て）をRC構造で建設したことでマンションの高層化が可能であることが立証された。その後、1976年（昭和51年）に住友不動産が埼玉県与野市（現在のさいたま市中央区）に21階建て、高さ66mの分譲マンション「与野ハウス」を竣工させ、これが日本における超高層マンションの第1号とされる。当初は、容積率や日照権などの問題から、超高層マンションを建てるには広い土地が必要であり、土地取得のし易い郊外や河川沿いなどに立地する例が多かった。

1997年（平成9年）、規制緩和の一環として容積率上限を600 %まで、日影規制の適用除外とする「高層住居誘導地区」が、第140回国会において議決され、また、廊下・階段等を容積率の計算から除外する建築基準法の改正案が成立した。これにより、超高層マンションの建設は急増、東京都心や湾岸地域などで住居が大量に供給されたことにより、都心回帰と呼ばれる現象も惹起した。その後、大都市近郊の鉄道沿線や地方都市などにも超高層マンションが多く建設されるようになった。

2022年現在、日本で一番高さのある超高層マンションは、東京都港区の虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー（高さ221.55 m、54階）である。建設中の超高層マンションで、一番高さのあるものは東京都港区の「麻布台ヒルズレジデンスB」（高さ262.89 m、64階）で2023年に竣工予定となっている。

タワーマンションは、デベロッパーによる子育て層を対象にした営業活動もあり、入居者はファミリー層が多い^[2]。大型タワーマンションの場合、1棟あたり1,000戸以上あり、一つの町とも言えるものであり、大規模マンション、タワーマンションが丁目を占めている地域もある^[2]。周辺に生活に必要な様々な店が開業してコンパクトシティを形成しているが、初期のタワーマンションでは住人の高齢化に伴い、すでに保育所などの数は少ない傾向がある^[2]。

現在の超高層マンション[編集]

2022年（令和4年）3月末時点での全国の高さ170 m以上の超高層マンションは下記の通り。

順	名称	画像	所在地	高さ	階数	竣工年月
1	虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー		東京都港区	221.55 m	54階	2022年
2	The Kitahama		大阪市中央区	209.35 m	54階	2009年
3	ザ・パークハウス西新宿タワー60	画像をアップロード	東京都新宿区	208.97 m	60階	2017年7月
4	パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー		川崎市中原区	203.5 m	59階	2009年
5	クロスタワー大阪ベイ		大阪市港区	200.375 m	54階	2006年
6	ザ・タワー横浜北仲		横浜市中区	199.95 m	58階	2020年
7	シティタワー広島		広島市南区	197.5 m	52階	2016年
8	THE TOKYO TOWERS MID TOWER		東京都中央区	193.5 m	58階	2008年
9	THE TOKYO TOWERS SEA TOWER		東京都中央区	193.5 m	58階	2008年
10	ザ・パークハウス中之島タワー		大阪市北区	192.93 m	55階	2017年
11	勝どきビュータワー		東京都中央区	192.20 m	55階	2010年
12	梅田ガーデン		大阪市北区	192.075 m	56階	2022年
13	富久クロスコンフォートタワー		東京都新宿区	191.00 m	55階	2015年
14	汐留H街区超高層棟（アクティ汐留他）		東京都港区	190.25 m	56階	2004年
15	シティタワー神戸三宮		神戸市中央区	190.00 m	54階	2013年
16	大阪ひびきの街ザ・サンクタスタワー		大阪市西区	189.7 m	53階	2015年
17	アウルタワー		東京都豊島区	189.2 m	52階	2011年
18	としまエコミューゼタウン (ブリリアタワー池袋)		東京都豊島区	189.0 m	49階	2015年
19	CAPITAL GATE PLACE THE TOWER		東京都中央区	187.0 m	53階	2015年
20	エルザタワー55		埼玉県川口市	185.8 m	55階	1998年7月
21	シティタワー武蔵小杉		川崎市中原区	185.0 m	53階	2016年
22	シエリアタワー千里中央		大阪府豊中市	184.92 m	52階	2019年
23	ブランズタワー豊洲		東京都江東区	180.50 m	48階	2021年
24	大川端リバーシティ21・センチュリーパークタワー		東京都中央区	180.00 m	54階	1999年
25	パークシティ豊洲タワーA		東京都江東区	179.49 m	52階	2008年
26	パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンタワーズイースト	画像をアップロード	川崎市中原区	178.90 m	53階	2017年
27	パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンタワーズウエスト	画像をアップロード	川崎市中原区	178.90 m	53階	2018年
28	KACHIDOKI THE TOWER		東京都中央区	178.78 m	53階	2016年
29	パークタワー晴海		東京都中央区	178.49 m	48階	2019年
30	Wコンフォートタワーズイースト		東京都江東区	178.48 m	54階	2004年
31	hitoto 広島 The Tower	画像をアップロード	広島市中区	178.07 m	53階	2020年
32	グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE		大阪市北区	178 m	51階	2021年
33	The Tower Osaka		大阪市福島区	177.700 m	49階	2008年
34	シティタワー西梅田		大阪市福島区	177.40 m	50階	2007年
35	DEUX TOURS CANAL&SPA EAST棟		東京都中央区	177.3 m	52階	2015年
36	DEUX TOURS CANAL&SPA WEST棟		東京都中央区	177.3 m	52階	2015年
37	プラウドタワー東雲キャナルコート	画像をアップロード	東京都江東区	175.01 m	52階	2012年
38	グランフロント大阪オーナーズタワー		大阪市北区	174.200 m	48階	2013年
39	幕張ベイパークスカイグランドタワー	画像をアップロード	千葉市美浜区	172.40 m	48階	2020年
40	パークアクシス青山一丁目タワー		東京都港区	172.39 m	46階	2007年
41	シティタワー大阪本町		大阪市中央区	171 m	48階	2021年
42	御影タワーレジデンス		神戸市東灘区	170 m	47階	2010年

高さの国内最高の変遷

1976年～1987年 - 与野ハウス（66 m）
1987年～1989年 - ベル・パークシティG棟（115.95 m）
1989年～1991年 - 大川端リバーシティ21リバーポイントタワー（132 m）
1991年～1993年 - イーストコート3番街（140 m）
1993年～1998年 - オークプリオタワーレジデンス（167 m）
1998年～2004年 - エルザタワー55（185.8 m）
2004年～2006年 - アクティ汐留（190.25 m）
2006年～2009年 - クロスタワー大阪ベイ（200.375 m）
2009年～2022年 - The Kitahama（209.35 m）
2022年～ - 虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー（221.55 m）

階数の国内最高の変遷

1976年～1987年 - 与野ハウス（22階）
1987年～1989年 - ベル・パークシティG棟（36階）
1989年～1992年 - 大川端リバーシティ21リバーポイントタワー（40階）
1992年～1993年 - 桜宮リバーシティ・ウォータータワープラザ（41階）
1993年～1998年 - オークプリオタワーレジデンス（50階）
1998年～2004年 - エルザタワー55（55階）
2004年～2008年 - アクティ汐留（56階）
2008年～2009年 - THE TOKYO TOWERS（58階）
2009年～2017年 - パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー（59階）
2017年～ - ザ・パークハウス西新宿タワー60（60階）

建設中・計画中[編集]

高さ170 m以上の建設中、計画中の超高層マンションは以下の通りである。計画中のため高さ、階数、竣工年に関して変更のある可能性があるものを含む。

名称	高さ	階数	竣工年	所在地
麻布台ヒルズレジデンスB	262.83 m	64階	2023年	東京都港区
麻布台ヒルズレジデンスA	237.20 m	54階	2023年	東京都港区
(仮称)六本木一丁目北地区計画	225 m	50階	2028年	東京都港区
日本橋一丁目東地区第一種市街地再開発事業	225 m	52階	2035年	東京都中央区
西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業 A-1街区北棟	221 m	63階	2034年	東京都新宿区
西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業 A-1街区南棟	220 m	62階	2034年	東京都新宿区
月島三丁目北地区第一種市街地再開発事業	199.45 m	58階	2026年	東京都中央区
堂島2丁目計画	195.00 m	49階	2024年	大阪市北区
南池袋二丁目B地区市街地再開発	195 m	57階	2025年	東京都豊島区
(仮称)東高島地区 C地区棟計画 C-2地区 B棟	195 m	52階	2025年	横浜市神奈川区
パークタワー勝どきサウス	194.95 m	58階	2023年	東京都中央区
グランドシティタワー池袋	189.88 m	52階	2027年	東京都豊島区
豊海地区第一種市街地再開発事業東棟	189.0 m	56階	2027年	東京都中央区
豊海地区第一種市街地再開発事業西棟	189.0 m	56階	2027年	東京都中央区
月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業	187 m	50階	2026年	東京都中央区
ワールドタワーレジデンス	185.43 m	46階	2024年	東京都港区
(仮称)うめきた2期地区開発事業南街区分譲棟	185 m	51階	2028年	大阪市北区
南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業南棟	182 m	47階	2025年	東京都豊島区
(仮称)六本木一丁目計画住宅棟	180 m	43階	2024年	東京都港区
(仮称)東高島地区 C地区棟計画 C-1地区	180 m	47階	2025年	横浜市神奈川区
学校法人日本医科大学武蔵小杉キャンパス再開発計画 C街区N棟	180 m	50階	2026年	川崎市中原区
学校法人日本医科大学武蔵小杉キャンパス再開発計画 C街区S棟	180 m	50階	2026年	川崎市中原区
西日暮里駅前地区第一種市街地再開発事業	180 m	47階	2026年	東京都荒川区
HARUMI FLAG SKY DUO PARK VILLAGE	179.60 m	50階	2025年	東京都中央区
HARUMI FLAG SKY DUO SUN VILLAGE	179.60 m	50階	2025年	東京都中央区
ザ・ヨコハマフロントタワー	178.43 m	43階	2024年	横浜市神奈川区
ONE札幌ステーションタワー	175.20 m	48階	2023年	札幌市北区
渋谷二丁目西地区 C街区	175 m	41階	2029年	東京都渋谷区
(仮称)うめきた2期地区開発事業北街区分譲棟	172.55 m	46階	2026年	大阪市北区
品川開発プロジェクト(第1期) 1街区	172.12 m	44階	2025年	東京都港区
泉岳寺周辺地区市街地再開発事業	170 m	41階	2024年	東京都港区

問題点[編集]

長周期地震動との共振の可能性[編集]

超高層建築物の固有振動の周期は低層の建物に比べ長いので、地震動の周期の長い海溝型巨大地震の地震動との共振の可能性が最近は指摘されるようになった。日本の超高層ビルの歴史は浅く、実際の海溝型巨大地震を経験した超高層ビルはない為に経験的予測はできず、シミュレーションに頼るしかない。制震工法や免震工法で建設される超高層マンションが最近では少なくないが、いずれにせよ海溝型巨大地震の長周期地震動との共振に備えて家具の固定が推奨されている^[1]。さらには、地震でエレベーターが停止すると、上階の住人が移動手段を失うという「高層難民」の発生も懸念されている^[3]。

管理組合運営の難しさ[編集]

超高層マンションは、規模が大きく区分所有者の人数も多くなる。さらに、超高層マンションの購入者が重視するポイントに眺望が挙げられ、低層階と高層階との価格格差が大きくなることが一般的であり（数倍となることも見られる）^{[注釈 2]}、それによる区分所有者間の所得・資産格差の大きさが、管理組合運営へ影響しやすい^[1]。

健康面[編集]

環境が人体に与える影響を研究する東海大学医学部の逢坂文夫は、高層階に住むと女性の流産率が高まり、子供が低体温やアレルギー疾患になりやすいと述べている^[4]^[5]。

教育面[編集]

名門会会長の西村則康は、「学力の平均値で見れば、恐らく高層マンション住まいの子供の方が、そうでない子供よりも高いように思う」としつつも^[6]、「五感への刺激が圧倒的に少ないために、身体感覚が自然に鍛えられるべき時期に十分鍛えられない^[6]」「傾向として、実体験が乏しいために物事をイメージできず、理解するのに時間がかかる傾向にあるのは事実だ^[7]」と述べている。

高齢化[編集]

団地と超高層マンションは、完成年と形状（建築物の構造）こそ異なるが、多数の住民が短期間に増える点は共通しており、同じ問題を抱えている。2016年時点で、既に初期の超高層マンションでは、かつての団地と同じく居住者の高齢化が始まっている。都市の人気エリアであっても、急激な高齢化によって、医療や介護の施設は足りるのかといった、山村と同じ問題に直面するという意見もある^[2]。