高級住宅街

高級住宅街（こうきゅうじゅうたくがい）とは、その土地に歴史があり、区画が広い住宅が多くある、もしくは高級な雰囲気を持つ住宅街をいう。

概要

定義は多分に主観的であり、下記の要件についても国や地域・時代によっても認識は多様となる。これらについては日本の場合、「敷地が広く」「建築の施工の質が高い建物」を「優良な住宅」とされ、「街区及び画地が整然とし、植生と眺望、景観等が優れ」「良好な近隣環境を形成する」等の要件を満たした地域を「居住環境の極めて良好な地域で従来から名声の高い住宅地域」とされている。それらの住宅地は一区画の面積が広いため税法上の優遇が受けられないケースが多く、そのため相対的に一区画あたりの地価は高いが、面積あたりの地価は低くなる傾向にある。

• 「優良な住宅」

敷地の広さについては国、地域などにもよるが、現代の日本の都市部では、少なくとも330㎡超の整形、平坦な土地は、この要件を満たしていると言うべきである。

建築の施工についての具体的な点については、各種専門資料等を参照されたい。建物の「設計」については触れられておらず、建物のデザインは必ずしも要件とされていない。

• 「良好な近隣環境」

「街区及び画地が整然」ということは、計画的に造成された住宅地域に該当するものは多く見られるが、上記「優良な住宅」の建つ画地、街区が整然としていることが要件となる。日本においては、相続等に際して画地の細分化（いわゆるミニ開発）等が見られるため、建物の最低敷地面積の規制がなされることもある（この規制は高級住宅地に限らない）。

• 「名声の高い」

いわゆるブランドイメージが挙げられる。住宅地の地価はブランドイメージによっても左右されるが、高級住宅街についてはその傾向が顕著に見られる。そこに住んでいるということがステイタス的なイメージを帯びることも見られる。例えばアメリカのビバリーヒルズでは著名な映画スターが暮らしている、といった状況がそのまま高級住宅街のブランドを形成している。また同じくアメリカにおいては周りを塀や柵で囲み、警備員が24時間監視することで大変治安がよい住宅街（ゲーテッドコミュニティ）があるが、これもまた一種の安全というブランドである。

日本における高級住宅街

地価の高い東京圏や大阪圏に多く、億を超える物件が多い低層住宅地を指す。

首都圏の高級住宅地

東京都では23区の西部・北部・南部の山の手側に多く、高級住宅地が隣接しているエリアも存在する。東京都心以外では神奈川県では横浜市の一部、埼玉県ではさいたま市浦和区の一部というように、高級住宅地のエリアは多くはなく地価の上昇も抑えられている。

東京都

明治時代以降、江戸市街のうち武家屋敷などが建ち並んでいた跡地に富裕層が居を構えるようになり、初期の高級住宅地が形成された。主に番町、麹町、紀尾井町、永田町、平河町、九段の皇居周辺、富士見、神田駿河台の内神田地域（以上千代田区）、赤坂、麻布、六本木、三田（以上港区）、市ヶ谷、信濃町（以上新宿区）、本駒込、西片、目白台（以上文京区）北区西ヶ原などの地域で、武蔵野台地の上（いわゆる山の手）に位置している。

1923年（大正12年）に東京中心部の富裕層を襲ったのが関東大震災であり、この震災を契機に武家屋敷跡をルーツにしない高級住宅地が誕生する。元来農地が広がっていた山の手西側の松濤、城南五山、常盤台などに新興住宅地が形成され、比較的転居を自由にできる富裕層の集住により次第に高級住宅地化していった。また、東京都市圏が急速に拡張し、山の手の延長線にある後述の神奈川県山手や埼玉県浦和も同様に富裕層が集住していった。渋沢栄一などを中心として1918年に設立された田園都市株式会社（現在の東京急行電鉄株式会社の源流の一つ）によって、当時農村地帯で交通不便だったエリアに鉄道を敷設し、住宅地として開発を進めることになったことも注目すべき点である。1922年洗足地区（洗足田園都市）、翌年多摩川台地区（後の田園調布）が分譲され、東急によるブランド戦略を展開した結果、現在では高級住宅地として認知されている。同様に1927年成城学園前駅を誘致した小原國芳が学校建設の費用を賄う目的で整備した成城も現在では高級住宅地として知られている。

埼玉県

さいたま市浦和区の浦和駅周辺（岸町、高砂、常盤）や南区の武蔵浦和駅周辺（別所）が該当する。県・市の行政の中枢であり、関東大震災後に多くの文化人が移住し「鎌倉文士に浦和画家」という言葉が生まれた。進学校が多く文教都市の代表格としても有名である。特に浦和区は全国の市区町村中、年間収入1000万円以上の世帯割合が第13位、25歳以上の大卒・院卒者割合は第15位と東京都心部が上位を占める中、高い水準を保持している。

千葉県

市川市の菅野、八幡地域が該当する。この地域は、江戸時代から豪商の別荘地として栄え、お屋敷街を形成する高級住宅街となっている。過去には永井荷風、幸田露伴（次女の幸田文、孫の青木玉も同居）、北原白秋、東山魁夷など数多くの文化人が好んで住み、作品を作りながら最期まで過ごした。市川に関する作品も多く、これら文化人の足跡が市民団体や市などの手で「市川文学の散歩道」として残されている。また、付近には公立学校以外にも私立の小学校、中学校、高校、大学も多く点在し、文教都市となっている。

神奈川県

幕末から明治初期にかけて外国人居留地が置かれていた横浜市山手町が該当する。ほか逗子市披露山庭園住宅は1965年～1975年代に開発された高級住宅地である。藤沢市鵠沼は、高級別荘地として開発されたが、高級住宅地へと変化している。

近畿圏の高級住宅地

神戸・北野

近畿の高級住宅街は、北摂山系とそれに連なる六甲山系の南斜面に多くみられる。一般に北摂・阪神と呼ばれる地区で、中でも神戸東部から芦屋・西宮にかけての山麓ラインに高級住宅地は集中しており、兵庫の高級住宅街の発祥とされる「日本一の長者村」と呼ばれた神戸市住吉村（現・神戸市東灘区）もその線上にある。これら邸宅街の多くは、阪急神戸線・宝塚線・甲陽線・今津線沿線に重なる。これは小林一三が主導した私鉄路線網の拡充と宅地開発が連動していることによる。

大阪府

大阪市以北の高級住宅地は北摂の丘陵地帯の南側に多く、箕面市の百楽荘・桜井・桜ケ丘・箕面、豊中市東豊中町・緑丘・待兼山・曽根、吹田市千里山、高槻市南平台等がある。

大阪市内では住吉区帝塚山・阿倍野区北畠等がある。

大阪市以南では堺市西区の浜寺地区等がある。

兵庫県

芦屋市では、六麓荘町のような昭和初期の高級住宅地をはじめ、芦屋川右岸（平田町、山芦屋町、三条町、川西町）、山手町、ほか岩園町、浜風町、浜芦屋町、松浜町、業平町、東芦屋町、東山町、加えて国立公園内の高級別荘地として造成された芦屋ハイランド地区（奥池南町）がある。 西宮市では、夙川右岸（雲井町、殿山町）、七園の一部（甲陽園、苦楽園、香櫨園）がある。 神戸市では、東灘区の山手には芦屋市より古くから邸宅街が形成された御影地区があり（御影・住吉は大正期には日本一の長者村と称され、現存する当時の邸宅も多く特別地方公共団体の一種である財産区も多い）、東灘区には岡本、そして灘区の山手の篠原地区、六甲台町がある。 宝塚市では、川面・御殿山・月見山・仁川高台・仁川高丸・千種・中州・雲雀丘などの邸宅街がある。 以上の地区は阪神間モダニズムの発祥の地となる。

京都府

京都盆地を取り囲む山々に高級住宅街が点在しており、中でも特に北部と東部に集中している。左京区の下鴨、松ヶ崎、岩倉、北白川、右京区の御室、嵯峨野などが挙げられる。

奈良県

奈良市の学園前地区や生駒市の真弓地区は閑静な高級住宅街である。

日本以外における主な高級住宅街

イギリス

ロンドン、サウス・ケンジントンの街並

マンハッタン アッパー・イースト・サイドの街並

ビバリーヒルズの街並

ロンドン中心部のメイフェア、ベルグラヴィア、チェルシー地区、リンカンズ・イン・フィールズなどがある。なおロンドン市内の高級住宅街の殆どが高級アパートメントであり、イギリス人のみならずロンドンに在住する富裕層が多数在住する。

フランス

パリの最高級住宅地はサン＝ルイ島。貴族や富豪が暮らすパッシー地区(16区)、中産階級の多いアンヴァリッド周辺7区、8区。

アメリカ

モルンビ

広大な国土を持つアメリカにおいては大半の場合、高級住宅街は都心部から十数キロメートル以上離れた郊外に存在する。コネチカット州やニューヨーク都市圏のウエストチェスター。サンフランシスコを中心とするサンフランシスコ・ベイエリア都市圏ではサンフランシスコ市の緑豊かなプレシディオ地区、スタイリッシュな店が軒を並べるパシフィックハイツ地区、ゴールデンゲートブリッジ対岸のサウサリート、またサンフランシスコ・オークランド・ベイブリッジ対岸の大学都市であるバークレーの背後に広がる丘陵地帯バークレー･ヒルズ、その尾根づたいのケンジントン市やオークランドのクレアモント地区などがサンフランシスコ湾を見渡す好立地条件にあり一般的に高級住宅街として知られている。ロサンゼルス都市圏のビバリーヒルズ、ベルエア、サンタモニカ。ハワイ州オアフ島のカハラなども中心部から離れた場所にある。しかしニューヨーク市の中心部であるマンハッタンは数少ない例外であり、マンハッタン内には一戸建て（いわゆる「ハウス」）はもはや存在しない。高級アパートメントが立ち並び治安や環境の良い地域はマンハッタンではアッパー・イースト・サイドやグリニッジ・ヴィレッジが代表的である。また同じ東海岸に位置するマサチューセッツ州ボストンのビーコンヒルも数少ない例外の1つである。

経済力による住み分けの激しいアメリカは「豪邸が立ち並んでいるから高級住宅街」というわけではなく「どのような人（人種や職業など）が住んでいるか」が重要となる。事実、その国土の広さがもたらす地価の安さ及び人口密度の低さ故、立地次第では中流階級でも巨大な土地にプール付きの邸宅を構えることも可能である（日本の住宅と比べれば大半の一戸建てが「豪邸」と呼ぶに相応しいサイズである）。

日本の都市はごく一部の地域を除いてオフィス街と住宅街（マンション等）が隣接していることも多いが、アメリカにおいてはその区別は非常に明確で、マンハッタンなどの一部の例外を除き、殆どの都市において一定上の経済力を持つ富裕層で家族をもつ世帯は、概して郊外への移住を好む。主な理由として緑が多く閑静で好環境であること、貧困層が少ないため治安が良いこと、サイズの大きな家に住めること、などがある。デメリットとしては都心部への通勤時間が長くなることがあるが、アメリカの労働環境やアメリカ人富裕層の住宅事情を鑑みた場合、メリットがデメリットを遥かに凌いでいる。またこれらの郊外高級住宅街のいくつかは「ゲーテッド・コミュニティー」と呼ばれ、周辺を監視カメラなどを装備した塀で覆い、出入り口には警備員を常駐させたゲートを構えるなどして内部の治安を保つようにされている。

「レジデンシャル・セグレゲーション」と呼ばれるアメリカの経済格差による住み分けは激しく、ニューヨーク都市圏などの一部の例外（なおニューヨーク都市圏にも、郊外のウエストチェスターにスカースデールやハーツデールなどの高級住宅街がある）を除けば「郊外＝富裕層　都心＝貧困層」と考えても概ね差し支えない。例えば郊外で生活する為には車の購入は必須であり、賃貸住宅も少ない（アパートメントはほぼ皆無）ため必然的にローンを組める信頼度が必要なことなど「郊外族」にはそれ相当の収入が必要となる一方、都心部の場合公共交通機関が安価で利用でき、尚且つ賃貸住宅（主にアパートメント）に入居するので審査が軽い。もちろん多くの大都市の都心部にも富裕層は在住しているが全体的な比率や人口動性を見た場合、郊外の住宅街へと移り住むことがはるかに多い。

カナダ

ウェストバンクーバー

西部のブリティッシュコロンビア州、バンクーバー市を中心とするバンクーバー都市圏では、ダウンタウンの郊外北西に位置するウェストバンクーバー市南部が､大富豪の巨大邸宅が連なるエリアとして知られている。

ブラジル

サンパウロにおける高級住宅街として、サンパウロ州知事公邸やサンパウロ競馬場、高級スポーツクラブが所有する有名サッカークラブ「サンパウロFC」の本拠地があるモルンビーがある。

近所Jardinsサンパウロで

香港

香港島では､太平山山頂付近が映画スターや大富豪の豪邸が集まる高級住宅街であり､映画スターの家を見るためにタクシーなどで訪れる部外者も多い。香港島の比較的海抜が高い地域には､香港大学周辺の半山区(半山區)と呼ばれる地域など歴史ある住宅街が多い｡これはイギリスの植民地時代に香港に居住するイギリス人が湾岸部の暑さを避けるために山の上に家を建て始めたのが始まりである。郊外の新界では､沙田区の火炭駅西側から九肚山にかけてのエリアが返還後の香港屈指の新興高級邸宅街として知られている｡離島区では、ゴルフやテニスなどを楽しみたい富裕層の外国人が土地のある郊外で高級住宅に多く住んでいる例として、大嶼山の愉景湾が有名である。九龍では、九龍塘も高級住宅街。

台湾

古くから外国人が居住した台北市の士林区天母が高級な住宅街の雰囲気をかもし出しているとして有名。日本の旅行ガイドブックでも紹介されている。

韓国

ソウル特別市の都心から漢江をはさんで南側に位置する江南区、瑞草区、松坡区などが知られている。

参考文献

• 「阪神間モダニズム」（淡文社）1998年
• 「阪神間モダニズムの形成と地域文化の創造」奈良県立大学　戸田清子（2015年5月19日閲覧）
• 「首都圏と近畿圏における高額所得者の居住地分布に関する研究」住環境計画研究室 06-3-335-0501 牧田卓也（2015年5月19日閲覧）