高級住宅街

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高級住宅街(こうきゅうじゅうたくがい)とは、国土交通省発出の「不動産鑑定評価基準運用上の留意事項」で「敷地が広く、街区及び画地が整然とし、植生と眺望、景観等が優れ、建築施工の質の高い建物が連たんし、良好な近隣環境を形成する等居住環境の極めて良好な従来から名声の高い地域」と定義されるような住宅街である(詳細は概要節参照)。

概要[編集]

定義は多分に曖昧かつ主観的であり、下記の要件についても国や地域・時代によっても認識は多様となる。

国土交通省の「不動産鑑定評価基準運用上の留意事項」では、「住宅地域」を①~④の4つに細分化し、①を「敷地が広く、街区及び画地が整然とし、植生と眺望、景観等が優れ、建築の施工の質の高い建物が連たんし、良好な近隣環境を形成する等居住環境の極めて良好な従来から名声の高い地域」と定義する[1]。これを「高級住宅地域」とする理解が見られる[2]

固定資産評価においては、「敷地が広大で、かつ、平均的にみて、一般住宅よりも多額の建築費を要する住宅の宅地が連続集中している地区」が「高級住宅地区」と定義されている[3][4]

日本における高級住宅街[編集]

首都圏の高級住宅街[編集]

埼玉県
さいたま市浦和区浦和駅周辺(岸町高砂常盤)や南区武蔵浦和駅周辺(別所[5][6]が著名で、浦和区高砂は東京23区以外では最も住宅地地価が高い[7]。県・市の行政の中枢であり、関東大震災後に多くの文化人が移住して「鎌倉文士浦和画家」という言葉が生まれた。進学校が多く、文教都市の代表格としても有名である。ほかに、所沢市松が丘地区[8]や、越谷市せんげん台(千間台)地区[9][10]も高級住宅地として存在している。
千葉県
市川市菅野八幡地域が該当する。この地域は、江戸時代から豪商の別荘地として栄え、お屋敷街を形成する高級住宅街となっている[11][12]。過去には永井荷風幸田露伴(次女の幸田文、孫の青木玉も同居)、北原白秋東山魁夷などの文化人が永住した。市川に関する作品も多く、これら文化人の足跡が市民団体や市などの手で「市川文学の散歩道」として残されている。また、周辺には大学のほか私立の小中学校や高校も点在し、文教地区となっている。
東京都
明治時代以降、江戸市街のうち武家屋敷などが建ち並んでいた地区(山の手の赤坂から下町の本所吉良上野介の屋敷で有名)にまで及ぶ)に富裕層が居を構えるようになり、初期の高級住宅街が形成された。主に番町麹町紀尾井町永田町平河町九段の皇居周辺、富士見神田駿河台の内神田地域(以上千代田区)、赤坂麻布三田(以上港区)、本駒込西片本郷目白台(以上文京区)、新宿区市ヶ谷豊島区目白(新宿区下落合、中落合、西落合)などの地域で、武蔵野台地の上(いわゆる山の手)に位置している[13](ただし本所や御徒町等の武家屋敷は下町地域である)。
1923年(大正12年)に東京中心部の富裕層を襲ったのが関東大震災であり、この震災を契機に武家屋敷跡をルーツにしない高級住宅街が誕生する。元来農地が広がっていた山の手西側(江戸市外含む)の松濤城南五山常盤台などに新興住宅地が形成され、比較的転居を自由にできる富裕層の集住により次第に高級住宅街化していった。また、東京都市圏が急速に拡張し、山の手の延長線にある後述の神奈川県山手や埼玉県浦和も同様に富裕層が集住していった。渋沢栄一などを中心として1918年に設立された田園都市株式会社(現在の東京急行電鉄株式会社の源流の一つ)によって、当時農村地帯で交通不便だったエリアに鉄道を敷設し、住宅地として開発を進めることになったことも注目すべき点である。1922年洗足地区(洗足田園都市)、翌年多摩川台地区(後の田園調布)が分譲され、東急によるブランド戦略を展開した結果、現在では高級住宅地として認知されている[14]。同様に1927年成城学園前駅を誘致した小原國芳が学校建設の費用を賄う目的で整備した成城も現在では高級住宅地として知られている。
神奈川県
幕末から明治初期にかけて外国人居留地となった横浜市山手町が該当する。藤沢市鵠沼は、砂原だった場所を別荘地として開発し、のちに高級住宅地に変化していった[15]。ほか昭和40年代に高級住宅地として造成した逗子市披露山庭園住宅がある。

近畿圏の高級住宅街[編集]

近畿の高級住宅街は、北摂山系とそれに連なる六甲山系の南斜面、一般に北摂阪神と呼ばれる地区に多くみられる。その中でも神戸市東部から芦屋市西宮市宝塚市にかけての山麓ラインに高級住宅街は集中しており、兵庫県の高級住宅街の発祥とされる「日本一の長者村」と呼ばれた神戸市住吉村(現・神戸市東灘区)もその線上にある。これら邸宅街の多くは、阪急神戸線宝塚線甲陽線今津線沿線に重なる。これは小林一三が主導した私鉄路線網の拡充と宅地開発が連動していることによる。

京都府
京都市内では京都盆地を取り囲む山々に高級住宅街が点在しており、中でも左京区に集中している。由緒ある高級住宅街としては左京区の下鴨が挙げられ、特に葵小学校区に多数の豪邸が建っており、学区内の北泉通には豪邸が連なっている。
右京区御室嵯峨野伏見区桃山も由緒ある高級住宅街だった。しかしその後、御室、嵯峨野は観光地、桃山は豪邸の土地分割により単なる住宅街と化した。
新興高級住宅街としては、左京区の松ヶ崎、岩倉(岩倉南小学校区)、北白川岡崎北区小山北大路駅西側と賀茂川沿い)、上賀茂北山駅周辺)などが挙げられる。
大阪府
近畿圏では、前述のように、阪急をはじめとする私鉄各社によって郊外に宅地開発がなされたこともあり、大阪府においては都心から電車で数十分の位置にある衛星都市に高級住宅街が多く立地している。
大阪市内では住吉区帝塚山[16]などが戦前からある高級住宅街である。
大阪府北部の高級住宅地は北摂の丘陵地帯の南側に多く、箕面市百楽荘、豊中市東豊中町、吹田市千里山高槻市南平台などがある。
兵庫県
芦屋市では、六麓荘町のような昭和初期の高級住宅街をはじめ、芦屋川右岸(平田町山芦屋町、三条町、川西町)、山手町、ほか岩園町、浜風町、浜芦屋町、松浜町、業平町、東芦屋町、東山町、加えて国立公園内の高級別荘地として造成された芦屋ハイランド地区(奥池南町)がある。
西宮市では、夙川右岸(雲井町、殿山町)、七園の一部(甲陽園苦楽園香櫨園)がある。
神戸市では、東灘区の山手には芦屋市よりも古くから邸宅街が形成された御影地区があり(御影住吉大正期には日本一の長者村と称され、当時の邸宅の多くは現存する。また、特別地方公共団体の一種である財産区も多い)、東灘区には本山・岡本がある。
宝塚市では雲雀丘などの邸宅街がある。
以上の地区は阪神間モダニズムの発祥の地となった。
奈良県
奈良市学園前駅周辺は開業以来、宅地開発が進められてきた地域である。登美ヶ丘一丁目、二丁目周辺は、かつて近畿日本鉄道の会長が自宅を構えた屋敷街となっており、区画が300坪以上ある大きな邸宅が立ち並ぶ高級住宅街である。一方、駅近くの百楽園周辺は、登美ヶ丘一丁目、二丁目に比べると区画は小さくなるものの、駅に近く便利であることや、西宮の高級住宅街である苦楽園に名前が似ていること、縁起の良い地名であることから、人気の高い高級住宅街となっている。

その他地域の高級住宅街[編集]

首都圏や近畿圏以外にも政令指定都市には少なからず高級住宅街と呼べる地域が存在する。

愛知県
名古屋市白壁、徳川町は名古屋城の東側に位置し、名古屋市の代表的な高級住宅街である。江戸時代から続く武家屋敷の面影が残っており、名古屋市の定める白壁・主税・橦木町並み保存地区にも指定されている。また、昭和期以降、中京財界人の別荘地として開かれた八事南山覚王山なども高級住宅街として知られている。
北海道
札幌市の宮ヶ丘、伏見、界川中央区の山沿いに位置し公園や居住空間からの景色が素晴らしく札幌市内の夜景も観ることができる、札幌市屈指の高級住宅街である。

日本以外における主な高級住宅街[編集]

イギリス[編集]

ロンドン中心部のメイフェア地区(シティ・オブ・ウェストミンスター)、ベルグレイヴィア地区(シティ・オブ・ウェストミンスター及びケンジントン&チェルシー区)などが最高級住宅地とされているが、チェルシー地区(ケンジントン&チェルシー区)、リンカーンズ・イン・フィールズ界隈(カムデン区)なども知られている。なお、ロンドン市内の高級住宅街の殆どが高級アパートメントである。

フランス[編集]

エッフェル塔からパッシーパリ16区)を望む。下を流れるのはセーヌ川

パリ中心部のサン=ルイ島4区)が最高級住宅地とされているが、旧貴族や富豪らが暮らすパッシー界隈(16区)、“貴族街”とも呼ばれるアンヴァリッド地区周辺やフォーブール・サンジェルマン界隈(7区)、サンジェルマン・デ・プレ地区(6区)が有名である。その他に、シャンゼリゼ通り周辺やフォーブール・サントノレ界隈(8区)等が知られている。

フランスの場合、英米圏などと異なり、大都市の都心部やかつての城壁に囲まれた地域が一般的に高級住宅街とされているが、例外として挙げれば、パリ近郊だとヌイイ=シュル=セーヌが隣接する16区等と並ぶグレードの高さで知られている。

なお、高級住宅地ないし高級リゾート地としては、モナコも包含するコート・ダジュールが世界的に著名である。

ドイツ[編集]

ベルリン南西部のツェーレンドルフ地区 (en) 等が位置するシュテーグリッツ=ツェーレンドルフ区内が高級住宅地とされているが、隣接するグリューネバルド地区 (en, シャルロッテンブルク=ヴィルマースドルフ区) も知られている。

また、デュッセルドルフ近郊メアブッシュ (en) には裕福な住人が多く、1人当たりの納税額が例年ドイツ国内で1位である。緑が多く落ち着いた街並みとなっている。メアブッシュ市内のビューダリッヒ地区 (de) には高級住宅街が2ヶ所あり、そこにはプールが付いた大きな庭のある豪邸が多く立ち並んでいる。デュッセルドルフから西に約10kmの位置にある。

アメリカ[編集]

広大な国土を持つアメリカにおいては大半の場合、高級住宅街は都心部から十数キロメートル以上離れた郊外に存在する。コネチカット州ニューヨーク都市圏ウエストチェスターニュージャージー州のアルパインなどが知られている。

西海岸をみると、サンフランシスコを中心とするサンフランシスコ・ベイエリア都市圏ではサンフランシスコ市の緑豊かなプレシディオ地区、スタイリッシュな店が軒を並べるパシフィックハイツ地区、ゴールデンゲートブリッジ対岸のサウサリート、またサンフランシスコ・オークランド・ベイブリッジ対岸の大学都市であるバークレーの背後に広がる丘陵地帯バークレー・ヒルズ、その尾根づたいのケンジントン市やオークランドのクレアモント地区などがサンフランシスコ湾を見渡す好立地条件にあり一般的に高級住宅街として知られている。ロサンゼルス都市圏を見ると、ビバリーヒルズ、ベルエア、パサデナサンタモニカ等が知られている。カラバサス[17]は"ハリウッドセレブ"の住む高級住宅街として映画にも登場する[18]。その他、ハワイ州オアフ島のカハラなども中心部から離れた場所にある。

ニューヨーク市の中心部であるマンハッタンには一戸建てがほとんど無く、数少ない例外であるがアッパー・イースト・サイドにはタウンハウスが存在し数十億円で取引されている。高級アパートメントが立ち並び治安や環境の良い地域はアッパー・イースト・サイドやグリニッジ・ヴィレッジが代表的である。同じ東海岸に位置するマサチューセッツ州ボストンビーコンヒルも数少ない例外の1つであり、一戸建てが非常に少ない。

概して経済力による住み分けの激しいアメリカは「豪邸が立ち並んでいるから高級住宅街」というわけではなく「どのような人(人種職業など)が住んでいるか」が重要となる。事実、その国土の広さがもたらす地価の安さ及び人口密度の低さ故、立地次第では中流階級でも巨大な土地にプール付きの邸宅を構えることも可能である(日本の住宅と比べれば大半の一戸建てが「豪邸」と呼ぶに相応しいサイズである)。

日本の都市はごく一部の地域を除いてオフィス街と住宅街(マンション等)が隣接していることも多いが、アメリカにおいてはその区別は非常に明確で、マンハッタンなどの一部の例外を除き、殆どの都市において一定以上の経済力を持つ富裕層で家族をもつ世帯は、概して郊外への移住を好む。主な理由として緑が多く閑静で好環境であること、貧困層が少ないため治安が良いこと、サイズの大きな家に住めること、などがある。デメリットとしては都心部への通勤時間が長くなることがあるが、アメリカの労働環境やアメリカ人富裕層の住宅事情を鑑みた場合、メリットがデメリットを遥かに凌いでいる。またこれらの郊外高級住宅街のいくつかは「ゲーテッド・コミュニティ」と呼ばれ、周辺を監視カメラなどを装備した塀で覆い、出入り口には警備員を常駐させたゲートを構えるなどして内部の治安を保つようにされている。

このように、「レジデンシャル・セグレゲーション」と呼ばれるアメリカの経済格差による住み分けは激しく、ニューヨーク都市圏などの一部の例外(なおニューヨーク都市圏にも、上述の郊外のウエストチェスターにスカースデールやハーツデールなどの高級住宅街がある)を除けば「郊外=富裕層 都心=貧困層」と考えても概ね差し支えない。例えば郊外で生活する為には車の購入は必須であり、賃貸住宅も少ない(アパートメントはほぼ皆無)ため必然的にローンを組める信頼度が必要なことなど「郊外族」にはそれ相当の収入が必要となる一方、都心部の場合公共交通機関が安価で利用でき、尚且つ賃貸住宅(主にアパートメント)に入居するので審査が軽い。もちろん多くの大都市の都心部にも富裕層は在住しているが全体的な比率や人口動性を見た場合、郊外の住宅街へと移り住むことがはるかに多い。

カナダ[編集]

西部のブリティッシュコロンビア州バンクーバー市を中心とするバンクーバー都市圏では、ダウンタウンの郊外北西に位置するウェストバンクーバー市南部が、大富豪の巨大邸宅が連なるエリアとして知られている。

香港[編集]

香港島では、南区太平山山頂付近が映画スターや大富豪の豪邸が集まる高級住宅街であり、映画スターの家を見るためにタクシーなどで訪れる部外者も多い。香港島の比較的海抜が高い地域には、香港大学周辺の半山区(半山區)と呼ばれる地域など歴史ある住宅街が多い。これはイギリスの植民地時代に香港に居住するイギリス人が湾岸部の暑さを避けるために山の上に家を建て始めたのが始まりである。

郊外の新界では、西貢区沙田区の西側から九肚山にかけてのエリアが香港返還後の香港屈指の新興高級邸宅街として知られている。離島区では、外国人富裕層等らがゴルフテニス等を愉しむスペースのとれる郊外の高級住宅に多く住んでいる場所として、大嶼山愉景湾が有名である。九龍半島では、九龍駅天璽九龍塘も高級住宅街。

台湾[編集]

古くから外国人が居住した台北市士林区天母が高級な住宅街の雰囲気をかもし出しているとして有名。日本の旅行ガイドブックでも紹介されている。そのほか、信義区大安区なども不動産価格が高く、富裕層が多く居住しており、その中でも仁愛路信義路などが特に高級であるとされる。

中国大陸[編集]

韓国[編集]

ソウル特別市の都心から少し離れた城北洞と平倉洞は伝統的な高級住宅街として知られている。

参考文献[編集]

脚注[編集]

  1. ^ 国土交通省 不動産鑑定評価基準運用上の留意事項
  2. ^ 津村孝『詳解・不動産鑑定評価の教科書』(プログレス,2010)38頁
  3. ^ 日本不動産研究所 固定資産評価用語辞典
  4. ^ 大和不動産鑑定 固定資産システム評価 用語集
  5. ^ 『東京土地のグランプリ 2012-2013』講談社 、2012年、151-153頁
  6. ^ 【街から】浦和・大宮エリアの生活・地域情報 - ノムコム 2018年2月19日閲覧。
  7. ^ 産経新聞2017年3月22日 29年公示地価 住宅地3年ぶり上昇 入間IC付近工業地は全国一 埼玉
  8. ^ 所沢市HP「松が丘の住宅地」
  9. ^ 朝日新聞縮刷版(第641 - 642号)678項
  10. ^ クローバーホームHP「埼玉県春日部市、越谷市」
  11. ^ 千葉県市川市
  12. ^ 本八幡、交通至便、歴史ある市川市の中心地
  13. ^ 『23区格差』 池田利道,中公新書ラクレ,2015
  14. ^ 多摩川誌 第8編 流域の経済と都市化 第4章 集落・都市 第3節 下流地域 3.2 住宅地域の開発 3.2.1 郊外電鉄と田園都市
  15. ^ 高級別荘地から高級住宅街へ 湘南で屈指のステイタス「鵠沼」”. ダイヤモンドオンライン. 2014年5月5日閲覧。
  16. ^ 高橋修「南海電車」(2013年、JTBパブリッシング)
  17. ^ 下記ソフィア・コッポラ作品映画『ブリングリング』の出典リンク先ページでは"カサバラス"となっているが、サンタモニカ北西にあるカラバサス英語版との間違い。
  18. ^ INTERVIEW|ハリウッドのクローゼットを荒らしまくったティーン窃盗団 『ブリングリング』 ソフィア・コッポラ来日記念インタビュー(1) OPENERS 2013年12月2日