高級住宅街

高級住宅街（こうきゅうじゅうたくがい）とは、その土地に歴史があり、区画が広い住宅が多くある、もしくは土地の値段が高く、高級な雰囲気を持つ住宅街をいう。

概要

定義は多分に曖昧かつ主観的であり、下記の要件についても国や地域・時代によっても認識は多様となる。これらについては日本の場合、「敷地が広く」「建築の施工の質が高い建物」を「優良な住宅」とされ、「街区及び画地が整然とし、植生と眺望、景観等が優れ」「良好な近隣環境を形成する」等の要件を満たした地域が「居住環境の極めて良好な地域で従来から名声の高い住宅地域」とされている。それらの住宅地は一区画の面積が広いため税法上の優遇が受けられないケースが多く、そのため相対的に一区画あたりの地価は高いが、面積あたりの地価は低くなる傾向にある。

• 「優良な住宅」

敷地の広さについては国、地域などにもよるが、現代の日本の都市部では、少なくとも330㎡超の整形、平坦な土地は、この要件を満たしていると言うべきである。

建築の施工についての具体的な点については、各種専門資料等を参照されたい。建物の「設計」については触れられておらず、建物のデザインは必ずしも要件とされていない。

• 「良好な近隣環境」

「街区及び画地が整然」ということは、計画的に造成された住宅地域に該当するものは多く見られるが、上記「優良な住宅」の建つ画地、街区が整然としていることが要件となる。日本においては、相続等に際して画地の細分化（いわゆるミニ開発）等が見られるため、建物の最低敷地面積の規制がなされることもある（この規制は高級住宅地に限らない）。

• 「名声の高い」

いわゆるブランドイメージが挙げられる。住宅地の地価はブランドイメージによっても左右されるが、高級住宅街についてはその傾向が顕著に見られる。そこに住んでいるということがステイタス的なイメージを帯びることも見られる。例えばアメリカのビバリーヒルズでは著名な映画スターが暮らしている、といった状況がそのまま高級住宅街のブランドを形成している。また同じくアメリカにおいては周りを塀や柵で囲み、警備員が24時間監視することで大変治安がよい住宅街（ゲーテッドコミュニティ）があるが、これもまた一種の安全というブランドである。

日本における高級住宅街

地価の高い首都圏や近畿圏に多く、億を超える物件が多い高層住宅では無く低層住宅地を指す。

首都圏の高級住宅街

東京都では23区の山の手側に多く、高級住宅街が隣接しているエリアも存在する。東京都心以外で、埼玉県ではさいたま市浦和区の一部、千葉県では市川市の一部、神奈川県では横浜市の一部というように高級住宅地のエリアは多くはなく地価の上昇も抑えられている。

埼玉県

さいたま市浦和区の浦和駅周辺（岸町、高砂、常盤）や南区の武蔵浦和駅周辺（別所）が該当する。高砂は東京23区以外では最も住宅地地価が高い。県・市の行政の中枢であり、関東大震災後に多くの文化人が移住し「鎌倉文士に浦和画家」という言葉が生まれた。進学校が多く文教都市の代表格としても有名である。ほかに、所沢市松が丘地区や、越谷市せんげん台（千間台）地区も高級住宅地として存在している。

千葉県

市川市の菅野、八幡地域が該当する。この地域は、江戸時代から豪商の別荘地として栄え、お屋敷街を形成する高級住宅街となっている。過去には永井荷風、幸田露伴（次女の幸田文、孫の青木玉も同居）、北原白秋、東山魁夷などの文化人が居住し、最期まで過ごした。市川に関する作品も多く、これら文化人の足跡が市民団体や市などの手で「市川文学の散歩道」として残されている。また、周辺には大学のほか私立の小中学校や高校も点在し、文教地区となっている。

東京都

明治時代以降、江戸市街のうち武家屋敷などが建ち並んでいた地区（山の手の赤坂から下町の本所（吉良上野介の屋敷で有名）にまで及ぶ）に富裕層が居を構えるようになり、初期の高級住宅街が形成された。主に番町、麹町、紀尾井町、永田町、平河町、九段の皇居周辺、富士見、神田駿河台の内神田地域（以上千代田区）、赤坂、麻布、三田（以上港区）、本駒込、西片、本郷、目白台（以上文京区）、新宿区市ヶ谷、豊島区目白（新宿区下落合、中落合、西落合）などの地域で、武蔵野台地の上（いわゆる山の手）に位置している。

1923年（大正12年）に東京中心部の富裕層を襲ったのが関東大震災であり、この震災を契機に武家屋敷跡をルーツにしない高級住宅街が誕生する。元来農地が広がっていた山の手西側の松濤、城南五山、常盤台などに新興住宅地が形成され、比較的転居を自由にできる富裕層の集住により次第に高級住宅街化していった。また、東京都市圏が急速に拡張し、山の手の延長線にある後述の神奈川県山手や埼玉県浦和も同様に富裕層が集住していった。渋沢栄一などを中心として1918年に設立された田園都市株式会社（現在の東京急行電鉄株式会社の源流の一つ）によって、当時農村地帯で交通不便だったエリアに鉄道を敷設し、住宅地として開発を進めることになったことも注目すべき点である。1922年洗足地区（洗足田園都市）、翌年多摩川台地区（後の田園調布）が分譲され、東急によるブランド戦略を展開した結果、現在では高級住宅地として認知されている。同様に1927年成城学園前駅を誘致した小原國芳が学校建設の費用を賄う目的で整備した成城も現在では高級住宅地として知られている。

神奈川県

幕末から明治初期にかけて外国人居留地となった横浜市山手町が該当する。藤沢市鵠沼は、砂原だった場所を別荘地として開発し、のちに高級住宅地に変化していった。ほか昭和40年代に高級住宅地として造成した逗子市披露山庭園住宅がある。

近畿圏の高級住宅街

近畿の高級住宅街は、北摂山系とそれに連なる六甲山系の南斜面、一般に北摂・阪神と呼ばれる地区に多くみられる。その中でも神戸市東部から芦屋市・西宮市にかけての山麓ラインに高級住宅街は集中しており、兵庫の高級住宅街の発祥とされる「日本一の長者村」と呼ばれた神戸市住吉村（現・神戸市東灘区）もその線上にある。これら邸宅街の多くは、阪急神戸線・宝塚線・甲陽線・今津線沿線に重なる。これは小林一三が主導した私鉄路線網の拡充と宅地開発が連動していることによる。

京都府

京都市内では京都盆地を取り囲む山々に高級住宅街が点在しており、中でも左京区に集中している。由緒ある高級住宅街としては左京区の下鴨が挙げられ、特に葵小学校区に多数の豪邸が建っており、学区内の北泉通には豪邸が連なっている。

右京区の御室、嵯峨野、伏見区の桃山も由緒ある高級住宅街ではある。御室、嵯峨野は観光地、桃山は豪邸の土地分割により単なる住宅街と化している。

新興高級住宅街としては、左京区の松ヶ崎、岩倉（岩倉南小学校区）、北白川、岡崎、北区の小山（北大路駅西側と賀茂川沿い）、上賀茂（北山駅周辺）などが挙げられる。

大阪府

近畿圏では、前述のように、阪急をはじめとする私鉄各社によって郊外に宅地開発がなされたこともあり、大阪府においては都心より電車で数十分の位置にある衛星都市に高級住宅街が多く立地している。 大阪市内では住吉区帝塚山などが戦前からある高級住宅街である。

大阪府北部の高級住宅地は北摂の丘陵地帯の南側に多く、箕面市百楽荘、豊中市東豊中町、吹田市千里山、高槻市南平台などがある。

兵庫県

芦屋市では、六麓荘町のような昭和初期の高級住宅街をはじめ、芦屋川右岸（平田町、山芦屋町、三条町、川西町）、山手町、ほか岩園町、浜風町、浜芦屋町、松浜町、業平町、東芦屋町、東山町、加えて国立公園内の高級別荘地として造成された芦屋ハイランド地区（奥池南町）がある。

西宮市では、夙川右岸（雲井町、殿山町）、七園の一部（甲陽園、苦楽園、香櫨園）がある。

神戸市では、東灘区の山手には芦屋市より古くから邸宅街が形成された御影地区があり（御影・住吉は大正期には日本一の長者村と称され、現存する当時の邸宅も多く特別地方公共団体の一種である財産区も多い）、東灘区には本山・岡本がある。

宝塚市では雲雀丘などの邸宅街がある。

以上の地区は阪神間モダニズムの発祥の地となる。

奈良県

奈良市の学園前駅周辺は開業以来、宅地開発が進められてきた地域である。登美ヶ丘一丁目、二丁目周辺は、かつて近畿日本鉄道の会長が自宅を構えた屋敷街となっており、区画が300坪以上ある大きな邸宅が立ち並ぶ高級住宅街である。一方、駅近くの百楽園周辺は、登美ヶ丘一丁目、二丁目に比べると区画は小さくなるものの、駅に近く便利であることや、西宮の高級住宅街である苦楽園に名前が似ていること、縁起の良い地名であることから、人気の高い高級住宅街となっている。

その他地域の高級住宅街

首都圏や近畿圏以外にも政令指定都市には少なからず高級住宅街と呼べる地域が存在する。

北海道

札幌市の宮ヶ丘、伏見、界川は中央区の山沿いに位置し公園や居住空間からの景色が素晴らしく札幌市内の夜景も観ることができる、札幌市屈指の高級住宅街である。

愛知県

名古屋市の白壁、徳川町は名古屋城の東側に位置し、名古屋市屈指の高級住宅街である。江戸時代から続く武家屋敷の面影が残っており、名古屋市の定める白壁・主税・橦木町並み保存地区にも指定されている。

日本以外における主な高級住宅街

イギリス

ロンドン、サウス・ケンジントン（ケンジントン&チェルシー区）の街並

ロンドン中心部のメイフェア地区（シティ・オブ・ウェストミンスター）、ベルグレイヴィア地区（シティ・オブ・ウェストミンスター及びケンジントン&チェルシー区）などが最高級住宅地とされているが、チェルシー地区（ケンジントン&チェルシー区）、リンカーンズ・イン・フィールズ周辺（カムデン区）なども知られている。なお、ロンドン市内の高級住宅街の殆どが高級アパートメントである。

フランス

エッフェル塔からパッシー（パリ16区）を望む。下を流れるのはセーヌ川。

パリ中心部の最高級住宅地はサン＝ルイ島（4区）とされているが、旧貴族や富豪らが暮らすパッシー界隈（16区）、“貴族街”とも呼ばれるアンバリッド地区周辺やフォーブール・サンジェルマン界隈（7区）が有名である。その他にシャンゼリゼ通り周辺やフォーブール・サントノレ界隈（8区）等が知られている。

フランスの場合、英米圏などと異なり、大都市の都心部やかつての城壁に囲まれた地域が一般的に高級住宅街とされているが、例外として挙げれば、パリ近郊だとヌイイ＝シュル＝セーヌが隣接する16区等と並ぶグレードの高さで知られている。

「バンリュー」も参照

なお、高級住宅地ないし高級リゾート地としては、モナコも包含するコート・ダジュールが世界的に著名である。

ドイツ

デュッセルドルフ郊外のメアブッシュには裕福な住人が多く、1人当たりの納税額が例年ドイツで1位である。緑が多く落ち着いた街並みとなっている。Büderich地域には高級住宅街が2ヶ所あり、そこにはプールの付いた大きな庭のある豪邸が多く立ち並んでいる。デュッセルドルフから西に約10kmの位置にある。

アメリカ

広大な国土を持つアメリカにおいては大半の場合、高級住宅街は都心部から十数キロメートル以上離れた郊外に存在する。コネチカット州やニューヨーク都市圏のウエストチェスター、ニュージャージー州のアルパインなどがある。

マンハッタン アッパー・イースト・サイドの街並

ビバリーヒルズの街並

西海岸をみると、サンフランシスコを中心とするサンフランシスコ・ベイエリア都市圏ではサンフランシスコ市の緑豊かなプレシディオ地区、スタイリッシュな店が軒を並べるパシフィックハイツ地区、ゴールデンゲートブリッジ対岸のサウサリート、またサンフランシスコ・オークランド・ベイブリッジ対岸の大学都市であるバークレーの背後に広がる丘陵地帯バークレー･ヒルズ、その尾根づたいのケンジントン市やオークランドのクレアモント地区などがサンフランシスコ湾を見渡す好立地条件にあり一般的に高級住宅街として知られている。ロサンゼルス都市圏を見ると、ビバリーヒルズ、ベルエア、パサデナ、サンタモニカ等が知られている。カラバサスは"ハリウッドセレブ"の住む高級住宅街として映画にも登場する。その他、ハワイ州オアフ島のカハラなども中心部から離れた場所にある。

ニューヨーク市の中心部であるマンハッタンには一戸建てがほとんど無く、数少ない例外であるがアッパー・イースト・サイドにはタウンハウスが存在し数十億円で取引されている。高級アパートメントが立ち並び治安や環境の良い地域はアッパー・イースト・サイドやグリニッジ・ヴィレッジが代表的である。同じ東海岸に位置するマサチューセッツ州ボストンのビーコンヒルも数少ない例外の1つであり、一戸建てが非常に少ない。

概して経済力による住み分けの激しいアメリカは「豪邸が立ち並んでいるから高級住宅街」というわけではなく「どのような人（人種や職業など）が住んでいるか」が重要となる。事実、その国土の広さがもたらす地価の安さ及び人口密度の低さ故、立地次第では中流階級でも巨大な土地にプール付きの邸宅を構えることも可能である（日本の住宅と比べれば大半の一戸建てが「豪邸」と呼ぶに相応しいサイズである）。

日本の都市はごく一部の地域を除いてオフィス街と住宅街（マンション等）が隣接していることも多いが、アメリカにおいてはその区別は非常に明確で、マンハッタンなどの一部の例外を除き、殆どの都市において一定以上の経済力を持つ富裕層で家族をもつ世帯は、概して郊外への移住を好む。主な理由として緑が多く閑静で好環境であること、貧困層が少ないため治安が良いこと、サイズの大きな家に住めること、などがある。デメリットとしては都心部への通勤時間が長くなることがあるが、アメリカの労働環境やアメリカ人富裕層の住宅事情を鑑みた場合、メリットがデメリットを遥かに凌いでいる。またこれらの郊外高級住宅街のいくつかは「ゲーテッド・コミュニティー」と呼ばれ、周辺を監視カメラなどを装備した塀で覆い、出入り口には警備員を常駐させたゲートを構えるなどして内部の治安を保つようにされている。

このように、「レジデンシャル・セグレゲーション」と呼ばれるアメリカの経済格差による住み分けは激しく、ニューヨーク都市圏などの一部の例外（なおニューヨーク都市圏にも、上述の郊外のウエストチェスターにスカースデールやハーツデールなどの高級住宅街がある）を除けば「郊外＝富裕層　都心＝貧困層」と考えても概ね差し支えない。例えば郊外で生活する為には車の購入は必須であり、賃貸住宅も少ない（アパートメントはほぼ皆無）ため必然的にローンを組める信頼度が必要なことなど「郊外族」にはそれ相当の収入が必要となる一方、都心部の場合公共交通機関が安価で利用でき、尚且つ賃貸住宅（主にアパートメント）に入居するので審査が軽い。もちろん多くの大都市の都心部にも富裕層は在住しているが全体的な比率や人口動性を見た場合、郊外の住宅街へと移り住むことがはるかに多い。

カナダ

ウェストバンクーバー

西部のブリティッシュコロンビア州、バンクーバー市を中心とするバンクーバー都市圏では、ダウンタウンの郊外北西に位置するウェストバンクーバー市南部が､大富豪の巨大邸宅が連なるエリアとして知られている。

ブラジル

サンパウロにおける高級住宅街として、サンパウロ州知事公邸やサンパウロ競馬場、高級スポーツクラブが所有する有名サッカークラブ「サンパウロFC」の本拠地があるモルンビーがある。

香港

ヴィクトリア・ピーク

香港島では､南区、太平山山頂付近が映画スターや大富豪の豪邸が集まる高級住宅街であり､映画スターの家を見るためにタクシーなどで訪れる部外者も多い。香港島の比較的海抜が高い地域には､香港大学周辺の半山区(半山區)と呼ばれる地域など歴史ある住宅街が多い｡これはイギリスの植民地時代に香港に居住するイギリス人が湾岸部の暑さを避けるために山の上に家を建て始めたのが始まりである。

郊外の新界では､西貢区、沙田区の西側から九肚山にかけてのエリアが香港返還後の香港屈指の新興高級邸宅街として知られている｡離島区では、外国人富裕層等らがゴルフやテニス等を愉しむスペースのとれる郊外の高級住宅に多く住んでいる場所として、大嶼山の愉景湾が有名である。九龍半島では、九龍駅、九龍塘も高級住宅街。

台湾

古くから外国人が居住した台北市の士林区天母が高級な住宅街の雰囲気をかもし出しているとして有名。日本の旅行ガイドブックでも紹介されている。

中国大陸

• 北京の中軸線、四合院、盤古大觀
• 上海の佘山

韓国

ソウル特別市の都心から少し離れた城北洞と平倉洞は伝統的な高級住宅街として知られている。

シンガポール

この大邸宅は、オーチャード、ブキット・ティマ、マールボロー、セランガング、オランダの村。

参考文献

• 「阪神間モダニズム」（淡文社）1998年
• 「阪神間モダニズムの形成と地域文化の創造」奈良県立大学　戸田清子（2015年5月19日閲覧）
• 「首都圏と近畿圏における高額所得者の居住地分布に関する研究」住環境計画研究室 06-3-335-0501 牧田卓也（2015年5月19日閲覧）