宅地建物取引主任者
| 宅地建物取引主任者 | |
|---|---|
| 英名 | Real Estate Transaction Specialist |
| 略称 | 宅建、宅建主任者、取引主任者 |
| 実施国 |  日本 |
| 資格種類 | 国家資格 |
| 分野 | 不動産 |
| 試験形式 | マークシート |
| 認定団体 | 国土交通省 |
| 認定開始年月日 | 1958年（昭和33年） |
| 根拠法令 | 宅地建物取引業法 |
| 公式サイト | 財団法人不動産適正取引推進機構 |
 ウィキプロジェクト 資格 ウィキポータル 資格 |
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宅地建物取引主任者（たくちたてものとりひきしゅにんしゃ）は、宅地建物取引業者（一般にいう不動産会社）の相手方に対して、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、重要事項の説明等を行う国家資格者である。通称宅建（たっけん）。
宅地建物取引主任者は、1958年に、当時の建設省が、宅地建物の公正な取引が行われることを目的として創設した資格である。なお、当初は、宅地建物取引主任者ではなく、「宅地建物取引員」という名称であった。
目次 |
[編集] 宅地建物取引主任者の独占業務
- 重要事項の説明
- 契約締結前に、宅地建物取引業者の相手方に対して、物件と契約内容に関する重要事項を記載した書面(重要事項説明書)を交付して説明を行う。これは不動産の買主・借主が取引物件に対して正しい判断ができるよう、その材料を提供するものである。また、ここでいう「説明」とは相手方に対して良く判るように述べる事、説き明かして教える事、理解させる事であり、重要事項説明書をただ棒読みするだけの行為は重要事項の説明と決して言えない。
- 重要事項説明書への記名・押印
- 重要事項説明書（業界用語で「35条書面」ともいう）に記載されている内容に誤りがないかを確認すると共に、上記における重要事項の説明に対して責任の所在を明らかにする為、また文書の改竄防止・文書の原本性確保の為に記名・押印する。
- 契約内容記載書への記名・押印
これらの業務は宅地建物取引主任者（主任者証の交付を受けている者）であれば専任の取引主任者でなくとも行える。また、35条書面に記名押印した取引主任者と37条書面に記名押印した取引主任者は必ずしも同じでなくてもよい。
[編集] 宅地建物取引主任者登録・取引主任者証
- 実際に「宅地建物取引主任者」を名乗り独占業務を行うには、宅建試験に合格し、試験を実施した都道府県知事の資格登録を受け、さらに取引主任者証の交付を受ける事が必要である。
- 資格登録には実務経験が2年以上なければならない。但し、登録実務講習実施機関が行う登録実務講習を受ける事により「2年以上の実務経験を有する者と同等以上の能力を有する者」と認められる。
- 取引主任者証の有効期限は5年間で、5年ごとに法定講習及び取引主任者証の書換えが必要である。
- 宅地建物取引主任者資格登録を完了したが取引主任者証の交付を受けていない者は宅地建物取引主任者資格者と呼ばれる。登録の効力は違法行為などで取り消されない限り、どこの都道府県知事に申請しても全国で有効で、かつ一生有効である。
- 宅地建物取引主任者資格試験の合格実績は、試験時の不正行為などで取り消されない限り、たとえ登録が消除されても一生有効である。
- 取引主任者登録を受けた者が、氏名、住所、本籍、勤務先の商号・名称、免許証番号を変更したときは、遅滞なく登録先の都道府県知事に変更の登録を届け出なければならない。取引主任者証の交付を受けた者が住所・氏名を変更したときは、あわせて取引主任者証の書き換え交付を申請しなければならない。
- 取引主任者は、不動産取引の関係者から請求があった時は、取引主任者証を提示しなければならない。重要事項を説明する際には、相手方から請求がなくても取引主任者証を提示しなければならない。
- 取引主任者は、事務の禁止処分を受けたときは速やかに取引主任者証をその交付を受けた都道府県知事に提出しなければならない。登録を消除されたときや取引主任者証が効力を失ったときは、速やかにその取引主任者証をその交付を受けた都道府県知事に返納しなければならない。
[編集] 宅地建物取引主任者の設置義務
[編集] 宅地建物取引業
宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所ごとに、事務所等の規模、業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の取引主任者を置かなければならない（宅地建物取引業法第15条第1項）。
この場合、原則として、「事務所」等に関しては業務に従事する者5人に対して1人の割合で、マンションのモデルルームのような案内所等で契約行為を締結する専任の宅地建物取引主任者を置くべき場所に関しては、業務に従事する者の人数に関係なく1人以上でなければならない。欠員が生じたときは、2週間以内に決められた割合となるよう欠員補充等の対応をしなければならない。
ここでいう「専任」とは、国土交通省の通達によれば、原則として宅地建物取引業を営む事務所に常勤（宅地建物取引業者の所定労働時間を勤務することをいう）して、専ら宅地建物取引業に従事する状態を言うと解説されている。また、本店（会社以外では主たる事務所）はそこで宅地建物取引業を営んでいなくても事務所とみなされる。
宅地建物取引業者は、従業者に従業者証明書を携帯させなければ、宅建業務に従事させてはならず、従業者は取引の関係者から請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならないが、取引主任者が取引主任者証を提示しても、従業者証明書の提示に代えることはできない。
なお、宅地建物取引業を営もうとする者は、2つ以上の都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあっては国土交通大臣の、1つの都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあっては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない。
[編集] 第二種金融商品取引業
2007年9月30日には金融商品取引法が施行され、不動産信託受益権は、金商法第2条第2項有価証券の「みなし有価証券」として位置づけられ、取引にあたり金商法による諸規制を受ける事になった。その為、金融商品である不動産信託受益権の取引を業として媒介等する場合には、第二種金融商品取引業の届出が必要となる。
宅地又は建物を信託財産とする信託受益権の売買等を行う場合には、「不動産信託受益権等売買等業務の統括に係る部門」、「内部監査に係る部門」、「法令等を遵守させるための指導に関する業務に係る部門」、及び「営業の担当者」に宅地又は建物の取引に関する専門的知識及び経験を有する者を配置しなければならない。(金融商品取引業等に関する内閣府令(平成19年8月6日内閣府令第52号)第13条4項)
よって、下記のような宅地又は建物の取引に関する専門的知識及び経験を有する者3名以上が、研修機関による「信託受益権売買等業務及び関係法令」に関する研修を受講（必須ではない）した上、登録申請を行うケースが多い。
- 宅地又は建物の取引に関する専門的知識及び経験を有する者の例
- 宅地建物取引主任者＋宅地建物取引業務の経験者
- 宅地建物取引主任者資格試験の合格者＋宅地建物取引業務の経験者
- 宅地建物取引業務の経験者
[編集] 宅地建物取引主任者資格試験
国家試験の中で最大規模の資格試験であり、受験者数は2006年で20万人弱を数える。不動産景気を反映するバロメーターともいわれ、受験者数が最も多かった1990年はバブル景気の絶頂期であり、その数は34万2111人を数えた。バブル崩壊後は年々受験者数が減少してきたが、2001年に16万5104人を底に下げ止まっており、2002年以降はやや増加傾向にある。不動産業だけでなく金融業などの他業種や、法律系国家資格の登竜門としても人気がある。
試験の実施は各都道府県知事が指定試験機関である財団法人不動産適正取引推進機構に委託する形で行っている。そのため、全都道府県に試験会場を置いている（2005年で197会場）。
- 受験資格
年齢・性別・学歴・国籍等の制限は一切なく、誰でも受験できる（1965年（昭和40年）から1995年（平成7年）までは、高等学校卒業以上、若しくは宅地建物の取引に関し2年以上の実務経験を有する者等という受験資格の制限があった）。
- 実施時期
年1回（通常10月第3日曜日、合格発表は試験の45日後＝11月29日～12月5日までの水曜日）
- 実施地域
居住している都道府県の指定された試験会場
- 試験内容
- 土地および建物の権利、権利の変動
- 土地および建物の法令上の制限
- 土地および建物の税に関する法令
- 土地および建物の価格評定
- 不動産の鑑定評価に関するもの、地価公示法等
- 宅地建物取引業法及び同法の関係法令
- 宅地建物取引業法、同施行令・施行規則等
- ◎土地の形質、地積、地目および種別 建物の形質、構造および種別
- 土地や建物について不動産に関わる者としての常識的な知識
- ◎土地及び建物の需給に関する法令・実務
登録講習実施機関が行う登録講習を受講した場合、◎印の科目については免除される。
法令はその年の4月1日の時点で施行されていたものを根拠とする。場合によっては試験日時点の法令と合わないこともある。特に重大な改正があった場合は問題冊子の表紙に「○○法については改正前のもので出題している」旨が記載される（例：1992年の試験においては借地借家に関する問題は、この年の8月1日に施行された借地借家法ではなく、旧借地法・旧借家法で出題された）。
- 問題形式
- 四肢択一式50問で、解答はマークシート方式。試験時間は2時間（13 - 15時。ただし登録講習受講者は13時10分 - 15時の1時間50分）。
- 問題冊子の持ち帰りは自由。
- 出願方法
- 宅地建物取引主任者資格試験委員
平成18年より宅地建物取引主任者資格試験委員が指定試験機関である財団法人不動産適正取引推進機構より公開されている。 平成24年現在では弁護士・大学教授が若干名、他は国交省を中心とした法務省・農林水産省・財務省・総務省・消費者庁等のキャリア官僚で作成されている。
[編集] 合格率・合格基準点の推移
合格率はここ10年程度毎年15%～17%台で推移しており、合格率に対応した得点が合格基準点に設定されていると推測される。 従って問題が難しい年は高得点者の割合が少なくなる為、合格基準点が低くなり、逆に問題が易しい年は基準点が高くなる。 合格基準点は例年ほぼ30～35点の間で変動しているが、合格には35点を目安に全体の7割程度の得点が要求される。 また社会保険労務士のように科目ごとの足切り点は存在せず、総合得点で採点される。2002年から正解肢が公表され、2005年からは電話で合否確認ができるようになった。
（住宅新報2007年7月17日号より）
| 実施年度 | 申込者数 | 受験者数 | 合格者数 | 合格率 | 合格点 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1958年（昭和33年） | － | 36,646人 | 34,065人 | 93.0% | - |
| 1959年（昭和34年） | － | 12,876人 | 12,649人 | 98.2% | - |
| 1960年（昭和35年） | － | 15,051人 | 12,502人 | 83.1% | - |
| 1961年（昭和36年） | 18,953人 | 17,935人 | 11,662人 | 65.0% | - |
| 1962年（昭和37年） | － | 20,004人 | 12,339人 | 61.7% | - |
| 1963年（昭和38年） | 36,074人 | 33,189人 | 14,059人 | 42.4% | - |
| 1964年（昭和39年） | 43,281人 | 39,825人 | 9,040人 | 22.7% | - |
| 1965年（昭和40年） | 25,382人 | 23,678人 | 10,177人 | 43.0% | - |
| 1966年（昭和41年） | 26,260人 | 24,528人 | 8,995人 | 36.7% | - |
| 1967年（昭和42年） | 35,893人 | 32,936人 | 9,239人 | 28.1% | - |
| 1968年（昭和43年） | 46,194人 | 42,960人 | 10,392人 | 24.2% | - |
| 1969年（昭和44年） | 65,395人 | 60,965人 | 31,398人 | 51.5% | - |
| 1970年（昭和45年） | 98,049人 | 88,514人 | 23,063人 | 26.1% | - |
| 1971年（昭和46年） | 122,569人 | 109,732人 | 20,547人 | 18.7% | - |
| 1972年（昭和47年） | 174,306人 | 156,949人 | 33,867人 | 21.6% | - |
| 1973年（昭和48年） | 193,810人 | 173,152人 | 57,140人 | 33.0% | - |
| 1974年（昭和49年） | 121,740人 | 102,849人 | 17,821人 | 17.3% | - |
| 1975年（昭和50年） | 92,039人 | 76,128人 | 14,686人 | 19.3% | - |
| 1976年（昭和51年） | 93,759人 | 79,300人 | 21,566人 | 27.2% | - |
| 1977年（昭和52年） | 99,071人 | 83,014人 | 20,596人 | 24.8% | - |
| 1978年（昭和53年） | 103,916人 | 88,862人 | 20,114人 | 22.6% | - |
| 1979年（昭和54年） | 135,883人 | 116,927人 | 17,653人 | 15.1% | - |
| 1980年（昭和55年） | 152,315人 | 130,762人 | 26,001人 | 19.9% | (27) |
| 1981年（昭和56年） | 137,864人 | 119,089人 | 22,660人 | 19.0% | (35) |
| 1982年（昭和57年） | 124,239人 | 109,041人 | 22,355人 | 20.5% | (35) |
| 1983年（昭和58年） | 119,919人 | 103,952人 | 13,758人 | 13.2% | (30) |
| 1984年（昭和59年） | 119,703人 | 102,233人 | 16,324人 | 16.0% | (31) |
| 1985年（昭和60年） | 120,943人 | 104,566人 | 16,168人 | 15.5% | (32) |
| 1986年（昭和61年） | 150,432人 | 131,073人 | 21,781人 | 16.6% | (33) |
| 1987年（昭和62年） | 219,036人 | 192,785人 | 36,665人 | 19.0% | (35) |
| 1988年（昭和63年） | 280,660人 | 235,803人 | 39,537人 | 16.8% | (35) |
| 1989年（平成元年） | 339,282人 | 281,701人 | 41,978人 | 14.9% | (33) |
| 1990年（平成2年） | 422,904人 | 342,111人 | 44,149人 | 12.9% | (26) |
| 1991年（平成3年） | 348,008人 | 280,779人 | 39,181人 | 14.0% | (34) |
| 1992年（平成4年） | 282,806人 | 223,700人 | 35,733人 | 16.0% | (32) |
| 1993年（平成5年） | 242,212人 | 195,577人 | 28,138人 | 14.4% | (33) |
| 1994年（平成6年） | 248,076人 | 201,542人 | 30,500人 | 15.1% | (33) |
| 1995年（平成7年） | 249,678人 | 202,589人 | 28,124人 | 13.9% | (28) |
| 1996年（平成8年） | 244,915人 | 197,168人 | 29,065人 | 14.7% | (32) |
| 1997年（平成9年） | 234,175人 | 190,131人 | 26,835人 | 14.1% | (34) |
| 1998年（平成10年） | 224,822人 | 179,713人 | 24,930人 | 13.9% | (30) |
| 1999年（平成11年） | 222,913人 | 178,384人 | 28,277人 | 15.9% | (30) |
| 2000年（平成12年） | 210,465人 | 168,094人 | 25,928人 | 15.4% | (30) |
| 2001年（平成13年） | 204,629人 | 165,104人 | 25,203人 | 15.3% | (34) |
| 2002年（平成14年） | 209,672人 | 169,657人 | 29,423人 | 17.3% | 36 |
| 2003年（平成15年） | 210,182人 | 169,625人 | 25,942人 | 15.3% | 35 |
| 2004年（平成16年） | 216,830人 | 173,457人 | 27,639人 | 15.9% | 32 |
| 2005年（平成17年） | 226,665人 | 181,880人 | 31,520人 | 17.3% | 33 |
| 2006年（平成18年） | 240,278人 | 193,573人 | 33,191人 | 17.1% | 34 |
| 2007年（平成19年） | 260,633人 | 209,684人 | 36,203人 | 17.3% | 35 |
| 2008年（平成20年） | 260,591人 | 209,415人 | 33,946人 | 16.2% | 33 |
| 2009年（平成21年） | 241,944人 | 195,515人 | 34,918人 | 17.9% | 33 |
| 2010年（平成22年） | 228,214人 | 186,542人 | 28,311人 | 15.2% | 36 |
| 2011年（平成23年） | 231,596人 | 188,572人 | 30,391人 | 16.1% | 36 |
- 備考
- 1958年(昭和33年)11月16日(日曜)、第一回宅地建物取引員試験としてスタート。当初は問題数30問。
- 専任の取引主任者の設置義務は昭和34年8月1日以降である。
- 1965年(昭和40年)宅地建物取引主任者試験と名称変更し、問題数を40問に増加。
- 1981年(昭和56年)問題数を現在の50問に増加。
- 2002年(平成14年)より合格点(合格最低点)が公表される。
- 1980年(昭和55年)から2001年(平成13年)までの合格点は専門学校などによる推定。
- 1997年(平成9年)から、指定講習終了者は、その後3年以内に行われる試験について、5問免除する(残り45問による受験となる)制度が実施されている。
- 40問時代〔1965年(昭和40年)～1980年(昭和55年)〕の合格点は、巷間6割の24点程度と言われていたが、最終年度の1980年(昭和55年)の合格点は27点であった。
- 創設当初から昭和48年までは法令集の持込可であった。(昭和49年度から持ち込み禁止)[1]
- 試験時間は創設当初から昭和35年までは2時間30分。昭和36年度から現在の2時間に変更。[2]
- 創設当初においては、一般試験のほか、過渡期の特例として「選考制度」というものがあり、(1)昭和34年8月1日時点において実際に登録し、宅地建物取引業を営んでいる個人又は法人の役員で、かつ(2)昭和34年7月31日までに引き続き４年を超える期間、個人業者又は法人業者として登録していた法人の役員は、都道府県知事が行う選考（無試験、選考の基準は取引件数による）により宅地建物取引員となることができた。[3]
[編集] 登録講習実施機関
（2010年9月28日現在）
- 財団法人不動産流通近代化センター
- 株式会社東京リーガルマインド
- TAC株式会社
- 欠番
- 株式会社住宅新報社
- 欠番
- アットホーム株式会社
- 欠番
- 株式会社総合資格
- 欠番
- 株式会社九州不動産専門学院
- 株式会社辰已法律研究所
- 株式会社日建学院
- 株式会社週刊住宅新聞社
- 株式会社日本ビジネス法研究所
- 有限会社ユーノリカ（宅建ゼミナール）
[編集] 宅地建物取引主任者賠償責任補償制度
宅地建物取引主任者賠償責任補償制度は、取引主任者が宅地建物取引業法35条及び37条に基づいて遂行する業務（重要事項の説明、書面の交付）に起因して顧客から提起された損害賠償請求について、取引主任者自身が負担する法律上の損害賠償金や裁判費用等を補償する賠償責任保険、いわゆる専門職業人賠償責任保険である。
不動産という高額な商品を取扱う以上、訴訟のリスクは常に付いて回り、実際には2,600万円という高額賠償金が支払われたケースもある。（東京都宅建協会より引用）。
- 保険契約者
社団法人宅地建物取引業協会や社団法人全日本不動産協会の会員業者。
- 被保険者
社団法人宅地建物取引業協会会員業者や全日本不動産協会会員業者に従事している宅地建物取引主任者。
- 填補する損害
本制度で補償の対象となる業務とは、宅地建物取引主任者が適正（重過失・不誠実行為を除く）に遂行した次の業務に起因して、他人に損害を与えたことにより法律上の損害賠償責任を負担することによって被る損害を填補する。
- 宅地建物取引業法第35条に定める重要事項の説明等
- 宅地建物取引業法第37条に定める書面の交付
- 保険金の種別
- 損害賠償金
- 重要事項説明書への誤記、隣接する建て売り物件の取り違え、建物構造の問題、登記簿のタイムラグの問題等で、顧客に損害を与えたとして取引主任者が負担する法律上の損害賠償金を指す。
- 訴訟、仲裁、和解または調停に関する費用
- 顧客より提起された損害賠償請求に対して裁判となった場合、取引主任者に法律上の損害賠償責任が発生する、しないに関わりなく弁護士費用に代表される裁判費用(訴訟、仲裁、和解、調停に係る費用)。
- 損害防止軽減費用
- 賠償責任を負担する場合、その賠償額が拡大増加せぬように、防止軽減のために支出した必要、有益な費用。例えば、顧客より損害賠償請求を提起される前に保険会社に連絡した上での弁護士への相談費用がこれに該当する。
- 主な免責事項
加入者の犯罪行為もしくは不誠実行為または法令に反することに起因する損害賠償責任などがある。補償の対象の可否についての審査は、補償制度審査会が行う。
[編集] 関連項目
関連する資格として
関連する法律として
[編集] 外部リンク
- 不動産適正取引推進機構（宅地建物取引主任者資格試験の指定試験機関）
- 不動産適正取引推進機構（宅地建物取引主任者資格試験委員）
- 国土交通省（取引主任者の登録について）
- 不動産売買の手引き
- これでわかる￤『重要事項説明書』
- 宅地建物取引主任者資格試験事業(不動産適正取引推進機構)
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