建築物管理

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建築物管理(けんちくぶつかんり、英:Building Maintenance)とは、建築物を使用し、維持・管理するために、清掃・点検・修繕などの各種業務を行うこと、またはそれを請け負う事業のこと。 ビルメンテナンスビル管理とも。略称はビルメン

日本では第二次世界大戦後に登場した比較的新しい業態。

概要[編集]

業界の特徴[編集]

建築物の所有者(ビルオーナー)が直接雇用する場合は少なく、専門事業者に請け負わせることが多い。

市場の約3割を官公庁物件が占めるため、官公庁の発注の形態や仕様などが業界に与える影響が大きい。

売上高の約半分が東京に集中する都市型産業である。

初期投資が軽微ですむアウトソーシング業務であり新規参入がしやすく、事業者の大半は中小企業である。

原価構成のうち約7割が人件費となる労働集約型である。したがって、受注価格の変動が労働条件雇用に直接的な影響を及ぼす。

市場規模とは裏腹に、労働者にとって魅力的なイメージに乏しく、ブルーカラー3Kイメージを払拭できず、常に人材不足である。

各業務の概要[編集]

これらの業務を請け負うには、ビルクリーニング技能士清掃作業監督者病院清掃受託責任者建築物環境衛生管理技術者(通称:ビル管理士)・統括管理者電気主任技術者などの資格が必要である。

特に、電気工事士ボイラー技士危険物取扱者をビルメン資格3点、冷凍機械責任者を追加したのをビルメン資格4点セットという。

清掃・衛生管理[編集]

建築物の内部やその周辺を清潔に保つとともに、廃棄物を分別回収する。詳しくはビルクリーニングを参照。

また、衛生害虫害獣の侵入を防ぎ、利用者の健康を守る。(ゴキブリハエネズミ等の駆除など)

設備管理[編集]

電気設備空気調和設備給排水・衛生設備防災防犯設備搬送設備通信情報設備などの総合管理、運転監視、定期点検を行い、異常の早期発見・緊急対応を行う。また、故障箇所の補修を行う。

常駐警備・防災[編集]

事件事故火災などの災害を未然に防ぐために監視・巡回をする。

また、セキュリティーカード駐車場の管理業務を行う。

さらに、万一、事件や事故、災害が発生した場合は、利用者の避難誘導・負傷者の救護・警察機関や消防機関等への通報・初期消火などを行う。

管理サービス[編集]

日本での沿革[編集]

戦前までは、大規模な建築物はほとんど無く、そういった建築物もビルオーナーが管理要員を直接雇用していた。

戦後の1940年代後半に、GHQ丸の内地区の建築物を数多く接収し、その清掃を日本人に組織的に行わせたのが始まりといわれる。

1950年代も、サンフランシスコ講和条約締結後にアメリカ合衆国大使館の清掃を外部委託したことから、徐々に日本の官公庁や一般建築物も、清掃を外部委託し始めた。

1960年代においては、高度経済成長に伴う建築物の増加により大きく成長し、清掃のみならず、常駐警備・防災、設備管理、業務サービスなど総合的に行う事業者が現れた。

その後、1965年起工、1968年にオープンした霞が関ビルを皮切りに、大都市(特に東京)を中心に日本は高層ビル建築ラッシュを迎えた。

1970年代に入り、新宿新都心の開発が始まり京王プラザホテル新宿住友ビルの竣工、また池袋にはサンシャイン60が建設されるなど、ますます高層ビル建築が進んだ。

1980年代に入ると一旦円高不況で景気が低迷するも、バブル景気に突入し、土地神話による大都市の再開発プロジェクトなども進んだ。そのような中で、建築物管理業はさらに多様化して発展し、事業者数・売上高ともに拡大していった。

しかし、バブル崩壊により、1990年代以降はさまざまな問題を抱え、2010年現在においても、業界全体の低迷が見られる。

日本の業界の課題[編集]

  • 管理費の低下 - 長期不況下で賃料収入が低迷し、請負原資となる管理費が低下
  • ビルマネジメント事業者の登場 - 不動産証券化などにより、個別建築物ごとの金融会計営業労務監査などの収益・資産管理業務を専門的にビルオーナーから請け負い、ビルメンテナンスはその下位に位置づけられるようになった。
  • 賃金低下 - 事業者の乱立により品質を無視した値下げ合戦が後を絶たず、非正規雇用も増大している
  • 品質管理の不備 - 事業者が乱立し、事業者によって品質がまちまちであるため、業界全体が外部より信頼を失っている

事業者の種類[編集]

日本における主な建築物管理業者は、大きく分けて親会社のグループに属する系列会社とグループに属さない独立系とに分類出来る。系列会社は主に、不動産系、ゼネコン系、メーカー系、金融系、商業系、鉄道系などがあり、中には学校法人や福祉法人等の団体が関与している管理会社もある。

具体的な事業者については、Category:建築物管理業を参照。

  • 不動産系 - 親会社である不動産会社が所有・運営している建築物を主な顧客とし、親会社と連携し、営業経理事務・対外交渉・収益確保などのビルマネジメント事業を主とした会社と、その子会社(孫会社)として清掃、警備、設備管理等の現業部門の会社を有している場合が多い。都市部の超高層建築物などはこの系列の管理も多い。
  • ゼネコン系 - 親会社であるゼネコンが施工した建築物を主な顧客とする。一般的な建築物管理業務のみならず、親会社と連携して改修・改造工事も行っている。
  • 金融系 - 保険会社銀行等の金融機関の系列で、金融機関の保有する本・支店・コールセンター等の建物、データセンター、出資している建物・施設、系列企業の大口顧客(取引先)等を主な顧客としている。業法による規制の名残りで、社名に親会社名を冠しない会社が多いのも特徴である。
  • 鉄道系 - 親会社が保有する鉄道施設駅ビル。また、系列企業が保有する百貨店ホテルなどを主な顧客としている。さらに、親会社が関与する沿線の再開発物件なども受注している。

大企業の子会社である事業者については、親会社が持つ信頼性・ブランドを活かしたり、スケールメリットを発揮し、品質面や技術面の得意分野を強みにして差別化している。また、グループ会社などの固定客を持ち、請負価格も安定していることから、賃金を除く労働条件や待遇(休日や福利厚生等)についても親会社に準じるなど、経営・雇用が比較的安定している。

独立系事業者については、品質面や技術面は千差万別で差が激しく特定の顧客を持たないことが多い。そのため、価格競争の影響を受けやすく経営状況も千差万別で、労働条件の悪化を招きやすいとされる。ただし、これについては、系列の会社でもグループ外の受注を進めているところでは、独立系と同様に競争に晒されるため、実際の勤務等の条件は契約物件に左右されやすいのが実情である。

関連文献[編集]

書籍
論文・記事
雑誌

関連項目[編集]

関連組織

関連資格

関連設備

その他

外部リンク[編集]