国立マンション訴訟

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最高裁判所判例

事件名:	建造物撤去等請求事件

事件番号:平成17年（受）第364号

2006年（平成18年）3月30日

判例集:	民集60巻3号948頁

裁判要旨

景観利益は、法律上保護に値する利益に当たる。
ある行為が景観利益に対する違法な侵害に当たるといえるためには、少なくとも、その侵害行為が刑罰法規や行政法規の規制に違反するものであったり、公序良俗違反や権利の濫用に該当するものであるなど、侵害行為の態様や程度の面において社会的に容認された行為としての相当性を欠くことが求められる。
国立の大学通り周辺の住民には景観利益を有するものと認められるが、14階建てのマンションの建築について、違法建築物でなく、高さの点を除けば本件建物の外観に周囲の景観の調和を乱すような点があるとは認め難いから、周辺住民の景観利益を違法に侵害する行為に当たらない。

第一小法廷

裁判長:甲斐中辰夫
陪席裁判官:横尾和子　泉徳治　島田仁郎　才口千晴

意見

多数意見:全員一致
意見:なし
反対意見:なし

参照法条

民法709条、建築基準法3条、68条の2、都市計画法12条の4、12条の5、12条の6、国立市都市景観形成条例1条、国立市地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例7条

国立マンション訴訟（くにたちまんしょんそしょう）は、東京都国立市で高層マンション建設を巡って争われた裁判である。

[編集] 経緯

JR国立駅から一橋大学前を通って南に伸びる大学通り（東京都道146号）は、サクラ・イチョウの並木と広々とした風景が広がり、学園都市・国立のシンボルとして長年市民に親しまれてきた。しかし、1990年代頃より国立市では高層建築の建設計画が次々と持ち上がり、その都度市民や市などと紛争が起きていた。国立市は国立駅北口でのマンション紛争を契機に、1998年（平成10年）に「都市景観形成条例」を制定し、市の指定した「都市景観形成重点地区」内の高さ20m以上（近隣商業地域・商業地域では31ｍ以上）の建築物を対象として、形状・色彩などを市と事前協議するよう定めた。大学通りは都市景観形成重点地区の候補地とされた（実際に大学通りが重点地区に指定されたのは2003年～2005年）。

1999年（平成11年）4月には、景観保護の市民運動を行っていた上原公子が国立市長に当選した。

1999年7月に大学通りの一角にある東京海上火災保険計算センター跡地（中三丁目）を購入した明和地所は高層マンション建設を計画し、8月に「開発行為等指導要綱」に基づく事前協議の届出を行った。18階建（高さ53m）の計画であることが知られると市民の間で大きな反対運動が起こり、市から高さを再検討するよう行政指導を行った。明和地所は14階建の計画に変更したものの、それ以上の計画変更には応じない姿勢を示した。

1999年11月、市はマンション建設予定敷地及び隣接する区域を対象として、建築物の高さを20m以下に制限する内容の地区計画「中三丁目地区計画」を策定し、公告縦覧を始めた。これに対して、明和地所は12月に東京都多摩西部建築指導事務所に建築確認申請を提出、2000年（平成12年）1月5日に建築確認を取り、同日中に根切り工事に着手した。1月24日に中三丁目地区計画は告示され、また市民の条例化を求める署名を受けて、1月31日の臨時市議会でも地区計画条例が可決され、翌2月1日に施行された。なお、議決の際に条例反対派議員を排除したとして後に訴訟が起こった=後述。

建設が着手されてからは、地域住民などによって、建設の差止を求める訴訟などが起こされた。結局、2001年（平成13年）12月に14階建、高さ44mのマンションが完成、翌年から分譲が始まった。裁判は住民の入居後まで続いたが、最終的にマンションは適法として確定した。

なお、国立市ではマンション建設時に事業者から財政協力金の支払いを求めるのが通例であったが、このマンションでは約8000万円の受け取りを拒否したという。

[編集] 訴訟の内容

マンション建設を巡って、行政、住民、マンション事業者らの間に複数の訴訟が提起された。

地区計画条例制定時に、制定反対派の市議や市議会議長が不在のまま臨時議長を立てて条例を可決した。これに対して損害賠償を求める訴訟が起こったが一審東京地裁で認めず。二審東京高裁で確定。
住民が建築禁止仮処分を東京地裁に申立てたが、申立却下（2000年6月6日）、東京高裁で確定（ただし、強制力の無い部分でこのマンションを違法建築としている。仮処分は却下されているためマンション事業者には対応策が無い）。
住民が東京都に対して撤去命令を出すよう行政訴訟を起こした（建築中の建築物につき、高さ20ｍを超える部分についての除却命令などを発しないことの違法の確認及び、それらの命令を発することの義務付け訴訟）。東京地裁で、地区計画条例施行時（2月1日）に根切り工事しか行われていないのは工事の着工ではなく、建物は既存不適格ではなく違法建築に当ると判断し、是正命令を出さないことにつき違法の判決（2001年2月4日）。しかし、東京高裁では地裁判決を取り消し（根切り工事が着工であるとした）（2002年6月7日）、上告するも最高裁で不受理、確定した（2005年6月23日、下記リンク参照）。

【不遡及の原則】一般に法令の改正等で新たな規制が決められる場合、規制時点で工事中（着工済み）の建築物には適用されない（建築基準法第3条第2項の不遡及の原則：ただし既存不適格になり、将来建替え等の場合には制約がある）。一方、建築確認後であっても、工事に着手する前に新たな規制が定められた場合はこれに従わなければならない（工事を行えば「違法建築」になる）。この裁判では、工事の着手はいつか、という点が争点になっていた。（この部分の解釈は建設省が判断基準を出していた。判例でも確定したため、現在は根切り工事＝着手とする解釈が採用されている。）

反対運動を行う住民らがマンション事業者に対して、高さ20mを超える部分（7階以上）は違法であるとして撤去を求める民事訴訟を起こした（建築物撤去等請求）。東京地裁は、（法令上の違反はないが）以前から地域住民らの努力で景観形成を行っており、「景観利益」が存在するとして、大学通り側棟の20ｍ以上の部分の撤去を認める判決を出した（2001年12月4日）。過去のマンション紛争で既に建築済みの建物に撤去を求めた判例はなく、画期的な判決とされた。しかし、東京高裁で一審判決が取消され、個人の利益の侵害とはいえないから撤去の必要は無いという判決（2004年10月27日）が出され、最高裁判決（2006年3月30日）で確定した（下記リンク参照）。
マンション事業者が国立市に対し営業を妨害された等として損害賠償と地区計画条例の無効を求めた訴訟では一審東京地裁では、条例は有効、市長の発言（市議会で「違法建築」と発言など）が営業妨害にあたるとして損害賠償4億円の支払いを命ずる判決を出した（2004年2月14日）。二審東京高裁では条例は有効、営業妨害にあたるが事業者側の強引な手法にも問題ありとして損害賠償2500万円の判決であった。国立市は上告せず、市の補助参加人（周辺住民）が上告した（2006年1月）が、2008年3月11日上告が棄却され、二審判決が確定した。
国立市は損害賠償金及び延滞損害金としてマンション事業者に3120万円を支払ったが、2008年5月13日、マンション事業者は同額を国立市に寄付すると発表した。訴訟の目的は金銭ではなく、会社の活動の正当性を明らかにすることだったため、というのが会社側の説明である。（5月14日各紙報道）