市場価値

市場価値(しじょうかち)は、価格時点において買う意欲のある買い手と売る意欲のある売り手が各自市場及び資産に関する十分な情報を持ち、慎重に、かつ強制されないで行動し、適切なマーケティングの後に、第三者間の公正な取引交渉を経て、当該資産が交換されるであろう評価額である。(国際評価基準) 一般には、「適正な時価」あるいは「正常な取引価格」と称されている。 市場価値概念は、すべての不動産の価値概念の基本となっており、日本の不動産鑑定評価基準における正常価格と同義と解されている。異なるところは、市場価値以外の価値の概念である。

評価の方法

市場価値の評価は、その不動産の性格および公開市場において当該不動産が取引される可能性が最も高い状況を反映した評価方法及び評価手順に従って行なわれる。 市場価値を評価する最も一般的な方法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法である。

評価上の留意点

価格時点

市場価値の評価額は指定された時点、すなわち価格時点の価格である。評価額は過去または未来の時点ではなく、まさに価格時点 現在における実際の市場の状態及び状況を反映している。従って、評価を行うにあたっては価格時点を特定する必要がある。

公正な取引

親会社と子会社間、あるいは貸主と借主間のような特別の利害関係を持たない人々の間において、おのおのが公正な立場に立って取引が行われることを前提としている。

最有効使用の判定

最有効使用とは、物理的に可能で、適切妥当で、法的に許容され、対象不動産の最高の価値が実現されるような最も確からしい使用をいう。市場価値を評価するには、評価人はまず最有効使用がなんであるかを判定しなけばならない。最有効使用は現行の用途を継続するものである場合もあろうし、違う使用方法の場合もあろう。その決定は市場から得られる資料に基づいて行なわれる。

現行用途使用を前提とした評価

資産の現行用途が継続されることを前提とした評価。その場合、現行の用途が最有効使用であるかどうかにかかわりなく、現行用途のまま、市場で売却されるであろうこと、及びその他の点では市場価値の定義を満たしていることを前提として評価を行う場合がある。通常、市場価値は最有効使用を前提として認識するため、現行用途の市場価値との差違は、最有効の乖離の程度、あるいは収益力の開差と考えられる。一般的には建付減価としても認識される。

関連評価基準等

IVS（International Valuation Standards）

参考文献

• (社)日本不動産鑑定協会国際委員会邦訳『最新国際評価基準』

関連項目

• 早期売却価格
• 正味実現可能価額
• 回収可能価額
• 担保評価額
• 強制売却価格
• 財産処分価額
• 事業継続価値
• 取得補償額
• 投資採算価値
• 正常価格
• 限定価格
• 特定価格
• 特殊価格
• 公示価格
• 路線価
• 固定資産税評価額

外部リンク

IVSC