不動産鑑定士

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不動産鑑定から転送)
不動産鑑定士
英名 Licensed Real Estate Appraiser
略称 LREA
実施国 日本の旗 日本
資格種類 国家資格
分野 不動産建築
試験形式 筆記
認定団体 国土交通省
根拠法令 不動産の鑑定評価に関する法律
公式サイト https://www.mlit.go.jp/
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不動産鑑定士(ふどうさんかんていし)は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づき制定された国家資格であり、不動産の客観的価値に作用する諸要因に関して調査若しくは分析を行い、又は不動産の利用、取引若しくは投資に関する相談に応じることを業とする。

役割と性質[編集]

不動産の鑑定評価に関する法律は、不動産の鑑定評価に関し、不動産鑑定士及び不動産鑑定業について必要な事項を定め、もって土地等の適正な価格の形成に資すること目的としている。

そして不動産鑑定評価基準において「不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価の社会的公共的意義を理解し、その責務を自覚し、的確かつ誠実な鑑定評価活動の実践をもって、社会一般の信頼と期待に報いなければならない」とされている。

不動産鑑定士の代表的な業務として、又は地方自治体によって年に数回公開される全国の土地価格一覧(地価公示等)が挙げられる。これらの価格は一般の土地の取引価格に対して指標を与え、また、課税公共事業等において「規準」として適用される。

不動産鑑定評価[編集]

不動産鑑定評価とは、不動産(土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいう。)の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいう[1]

不動産鑑定評価基準においては、「現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を、不動産鑑定士が的確に把握する作業に代表されるように、練達堪能な専門家によって初めて可能な仕事であるから、このような意味において、不動産の鑑定評価とは、不動産の価格に関する専門家の判断であり、意見であるといってよいであろう。」と位置づけられている。

『要説不動産鑑定評価基準と価格等調査ガイドライン』(2015)は、「一般の人々にとっては、不動産の適正な価格はいくらかということを取引価格等を通じて判断することは著しく困難であり、高度の専門的知識と豊富な経験とそれに基づく的確な判断力とを有する不動産鑑定士による適正な鑑定評価活動が必要となるものである」としている[2]

主な業務[編集]

不動産鑑定士の主な業務を例示するとすれば、以下のものを挙げることができる。

  1. 不動産の鑑定評価業務
    主なものを例示するとすれば、以下のものが挙げられる。
    • 公的機関から依頼される業務
      1. 地価公示法に基づく標準地の鑑定評価
      2. 国土利用計画法施行令に基づく基準地の鑑定評価
      3. 相続税課税のための路線価の評価
      4. 固定資産評価員業務
      5. 土地収用法その他の法律により公共用地を取得する際の補償目的の鑑定評価
      6. 競売事務における評価
      7. 国有財産法に基づく国有財産の評価
    • 民間企業や個人等から依頼される業務
      1. 売買の参考としての鑑定評価
      2. 株式会社へ不動産を現物出資する際の鑑定評価
      3. 減損会計における評価
      4. 抵当権設定のための鑑定評価
      5. 抵当証券発行のための鑑定評価
      6. 不動産の証券化に係る鑑定評価
      7. 会社合併時における資産評価
      8. 会社更生法や民事再生法の要請に伴う資産評価
      9. 都市再開発法に基づく市街地再開発事業における従前・従後の各種権利の鑑定評価
      10. 独立行政法人化に伴う資産評価
      11. 地代や家賃の更新・改定時の係争における評価
      12. 相続発生時における資産価値の評価
    • その他派生的評価業務
      1. 鑑定評価に準じる簡易鑑定
      2. デューデリジェンス(不動産の物的側面及び権利側面からの総合的な精密調査)
  2. 不動産に関する相談業務
    不動産鑑定士は、不動産鑑定士の名称を用いて、不動産の客観的価値に作用する諸要因に関して調査若しくは分析を行い、又は不動産の利用、取引若しくは投資に関する相談に応じることを業とすることができる。

鑑定評価の対象となる権利や不動産の類型[編集]

不動産の鑑定評価の対象となる不動産(土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいう。)及び種々法令等によって不動産として扱われるものの類型は、下記の通り多岐にわたる。

更地、建付地、借地権地上権賃借権)、底地、区分地上権、自用の建物及びその敷地、貸家及びその敷地、区分所有建物及びその敷地、借地権付建物、借家権等。

不動産鑑定業[編集]

不動産鑑定業とは、自ら行うか他人を使用して行うかを問わず、他人の求めに応じて報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として行うことをいい、不動産鑑定業を営むためには不動産鑑定業者の登録を受けなければならない。

不動産鑑定業を営もうとする者は、2以上の都道府県に事務所を設ける場合は国土交通省に、1都道府県内のみに事務所を設ける場合は都道府県に備わる不動産鑑定業者登録簿に登録を受けなければならない。不動産鑑定業者の事務所には、主たる事務所であるか従たる事務所であるかに関わらず、専任の不動産鑑定士を1名以上置かなければならない。

不動産鑑定業者の業務に関し、不動産鑑定士以外の者が不動産の鑑定評価を行えば、刑事罰の対象となる。なお不動産鑑定業として行わない(報酬を得ない)のであれば、不動産鑑定士資格の有無にかかわらず、誰でも鑑定評価を行うことが可能である。

不動産の鑑定評価を主たる業務とする不動産鑑定事務所以外にも、信託銀行デベロッパー鉄道会社等が不動産鑑定業者の登録を受けている場合もある。

試験[編集]

不動産鑑定士となるためには、国土交通省土地鑑定委員会が実施する国家試験に合格し、定められた手順を経た後に国土交通省に備わる不動産鑑定士名簿に登録される必要がある。

2006年(平成18年)から受験資格が撤廃され、短答式試験及び論文式試験の2段階選抜が行われる。短答式試験に合格した場合、合格発表日から2年以内に実施される短答式試験が免除される。

短答式試験[編集]

短答式試験は5月中旬の日曜日に北海道札幌市宮城県仙台市東京都特別区新潟県新潟市愛知県名古屋市大阪府大阪市広島県広島市香川県高松市福岡県福岡市及び沖縄県那覇市で行われる。

試験科目は不動産に関する行政法規、不動産の鑑定評価に関する理論の2科目。各々120分の試験時間に40問ずつ、試験の前年9月1日時点で施行されているものから出題される。

不動産に関する行政法規[編集]

不動産に関する行政法規の試験範囲は、1の法律を中心に、2の法律を含んで出題される(関係する施行令、施行規則等を含む)。

  1. 土地基本法不動産の鑑定評価に関する法律地価公示法国土利用計画法都市計画法土地区画整理法都市再開発法建築基準法マンションの建替え等の円滑化に関する法律建物の区分所有等に関する法律の引用条項を含む)、不動産登記法土地収用法土壌汚染対策法文化財保護法農地法所得税法(第1編から第2編第2章第3節まで)、法人税法(第1編から第2編第1章第2節まで)、租税特別措置法(第1章、第2章並びに第3章第5節の2及び第6節)、地方税法
  2. 都市緑地法住宅の品質確保の促進等に関する法律宅地造成及び特定盛土等規制法宅地建物取引業法自然公園法自然環境保全法森林法道路法河川法海岸法公有水面埋立法国有財産法相続税法景観法高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律不動産特定共同事業法(第1章)、資産の流動化に関する法律(第1編及び第2編第1章)、投資信託及び投資法人に関する法律(第1編、第2編第1章及び第3編第2章第2節)、金融商品取引法(第1章)

不動産の鑑定評価に関する理論[編集]

不動産の鑑定評価に関する理論の試験範囲は、不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項から出題される。

論文式試験[編集]

論文式試験は8月の第1日曜日を含む土・日・月曜日の連続する3日間に東京都、大阪府、福岡県で行われる。 論文式試験は民法会計学経済学、不動産の鑑定評価に関する理論、不動産の鑑定評価に関する理論(演習)からの出題となる。 民法、会計学、経済学、不動産の鑑定評価に関する理論(演習)は、各120分、各大問2題が出題され、不動産の鑑定評価に関する理論は240分、大問4問が題される。

試験合格率[編集]

試験合格率
実施年 短答式 論文式
受験者数 合格者数 合格率 平均年齢 受験者数 合格者数 合格率 平均年齢
2006(平成18)年
4,605名
1,106名
24.0%
33.3歳
912名
94名
10.3%
29.8歳
2007(平成19)年
3,519名
846名
24.0%
34.8歳
1,164名
120名
10.3%
29.9歳
2008(平成20)年
3,002人
678名
22.6%
34.7歳
1,308名
132名
10.1%
31.4歳
2009(平成21)年
2,835名
752名
26.5%
35.0歳
1,230名
124名
10.1%
32.9歳
2010(平成22)年
2,600名
705名
27.1%
35.8歳
1,130名
106名
9.4%
30.6歳
2011(平成23)年
2,171名
601名
27.7%
36.5歳
1,038名
117名
11.3%
32.1歳
2012(平成24)年
2,003名
616名
30.8%
36.7歳
910名
104名
11.4%
34.7歳
2013(平成25)年
1,827名
532名
29.1%
38.2歳
812名
98名
12.1%
34.6歳
2014(平成26)年
1,527名
461名
30.2%
39.3歳
745名
84名
11.3%
35.9歳
2015(平成27)年
1,473名
451名
30.6%
39.0歳
706名
100名
14.2%
35.3歳
2016(平成28)年
1,568名
511名
32.6%
37.8歳
708名
103名
14.5%
35.0歳
2017(平成29)年
1,613名
524名
32.5%
38.6歳
733名
106名
14.5%
32.8歳
2018(平成30)年
1,751名
584名
33.4%
38.3歳
789名
117名
14.8%
35.8歳
2019(令和元)年
1,767名
573名
32.4%
38.7歳
810名
121名
14.9%
34.3歳
2020(令和2)年
1,415名
468名
33.1%
38.0歳
764名
135名
17.7%
32.6歳
2021(令和3)年
1,709名
621名
36.3%
37.2歳
809名
135名
16.7%
34.6歳
2022(令和4)年
1,726名
626名
36.3%
38.0歳
871名
143名
16.4%
33.2歳
2023(令和5)年
1,647名
553名
33.6%
38.4歳
885名
146名
16.5%
34.3歳

実務修習[編集]

試験合格後、国土交通大臣の登録を受けた実務修習機関(公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会)において「実務修習」を受けることができる。実務修習期間は、1年、2年、3年の3種類(コース)がある。実務修習は(1)講義、(2)基本演習、(3)実地演習の3単元で構成されており、各単元とも修得確認が必要である。修得確認を取得できない場合には再受習となる。

  1. 講義 
    一般的基礎知識、種別・類型別鑑定評価、手法適用上の技術的知識等の講義を受ける。
  2. 基本演習 
    具体的に実査、評価、鑑定評価報告書の作成等を行う。
  3. 実地演習 
    指導鑑定士の指導を受けながら、実地演習必須類型の鑑定評価報告書の作成を行う。
上記の3単元全ての修得が確認された場合に、修了考査を受けることができる。内容は「小論文」と「実地演習の事案に対する口頭試問」である。修了考査で修了確認されれば、国土交通大臣の修了の確認手続後、不動産鑑定士として登録することができる。

修了考査合格率[編集]

修了考査合格率
実施年(回) 受験者数 合格者数 合格率 合格者
平均年齢
合格者
最年少
合格者
最高齢
平成20年(第1回)
329名
269名
81.8%
35.6歳
23歳
70歳
平成21年(第2回)
300名
261名
87.0%
36.7歳
23歳
72歳
平成22年(第3回)
226名
212名
93.8%
37.2歳
24歳
75歳
平成23年(第4回)
279名
246名
88.2%
38.5歳
24歳
82歳
平成24年(第5回)
233名
208名
89.3%
39.4歳
24歳
79歳
平成25年(第6回)
176名
156名
88.6%
37.6歳
24歳
69歳
平成26年(第7回)
146名
128名
87.7%
38.1歳
24歳
67歳
平成27年(第8回)
148名
136名
91.9%
38.9歳
25歳
67歳
平成28年(第9回)
114名
98名
86.0%
36.8歳
25歳
62歳
平成29年(第10回)
122名
104名
82.5%
39.3歳
23歳
66歳
平成30年(第11回)
121名
107名
88.4%
39.5歳
23歳
66歳
平成31年(第12回)
125名
91名
72.8%
37.4歳
24歳
72歳
(一号再考査)
17名
11名
64.7%
41.0歳
25歳
53歳
令和2年(第13回)
143名
119名
83.2%
38.5歳
23歳
64歳
(一号再考査)
19名
9名
47.4%
44.7歳
27歳
65歳
令和3年(第14回)
145名
105名
72.4%
37.7歳
22歳
70歳
(一号再考査)
34名
23名
67.6%
40.8歳
26歳
69歳
令和4年(第15回)
127名
76名
59.8%
38.3歳
22歳
62歳
(一号再考査)
35名
25名
71.4%
39.7歳
26歳
62歳
令和5年(第16回)
154名
93名
60.4%
35.4歳
21歳
63歳
(一号再考査)
28名
19名
67.9%
35.9歳
25歳
52歳
令和6年(第17回)
163名
110名
67.5%
36.8歳
24歳
66歳

脚注[編集]

  1. ^ 不動産の鑑定評価に関する法律第二条
  2. ^ 『要説不動産鑑定評価基準と価格等調査ガイドライン』pp.42-43

参考文献[編集]

  • 監修日本不動産鑑定協会 編著 調査研究委員会鑑定評価理論研究会『新・要説不動産鑑定評価基準』 住宅新報社 2010年 ISBN 9784789232296 pp. 28-40他

関連項目[編集]

外部リンク[編集]