レオパレス21

株式会社レオパレス21
Leopalace21 Corporation

本社
種類	株式会社
市場情報	東証プライム 8848 1989年2月3日上場
本社所在地	日本 〒164-8622 東京都中野区本町2丁目54番11号
設立	1973年8月17日
業種	不動産業
法人番号	3011201000900
事業内容	アパート・マンション等の賃貸管理ほか
代表者	宮尾文也（代表取締役社長兼社長執行役員）
資本金	1億円 （2025年6月26日現在）
発行済株式総数	4億6646万2318株 （2025年6月26日現在）
売上高	連結：4318億3100万円 単体：4129億4100万円 （2025年3月期）
営業利益	連結：292億3100万円 単体：307億1200万円 （2025年3月期）
経常利益	連結：269億3600万円 単体：290億5900万円 （2025年3月期）
純利益	連結：178億6100万円 単体：212億6400万円 （2025年3月期）
純資産	連結：882億6800万円 単体：836億6300万円 （2025年3月31日現在）
総資産	連結：2166億2500万円 単体：2054億4900万円 （2025年3月31日現在）
従業員数	連結：3,909名 単体：2,723名 （2025年3月31日現在）
決算期	3月31日
会計監査人	EY新日本有限責任監査法人
主要株主	千鳥合同会社 26.09% UH Partners2 15.61% 日本マスタートラスト信託銀行（信託口）6.54% MSIP CLIENT SECURITIES 3.75% 光通信 2.65% （2025年3月31日現在）
主要子会社	（株）レオパレス・リーシング 100% プラザ賃貸管理保証（株） 100% （株）レオパレス・パワー 73.2％ あすか少額短期保険（株） 100% レオパレス２１ビジネスコンサルティング（上海）有限公司 100% Leopalace21 Singapore Pte. Ltd. 100% （株）アズ・ライフケア 100% Leopalace Guam Corporation 100% （株）レオパレス・スマイル 100% レオパレスグリーンエネルギー（株）50%
関係する人物	深山祐助（創業者） 深山英世（元社長）
外部リンク	株式会社レオパレス21
特記事項：経営指標等は『2023年3月期 第50期 有価証券報告書』による。

株式会社レオパレス21（英: Leopalace21 Corporation）は、東京都中野区に本社を置く不動産会社。

アパートの建築請負・賃貸のほか、リゾート施設・介護老人ホームの運営や入居者向けブロードバンド等を行っている。1989年2月にジャスダック、2004年3月に東京証券取引所第一部へ上場。証券コードは8848である。

概要

1973年（昭和48年）、深山祐助（みやまゆうすけ）によって設立された「株式会社ミヤマ」が同社の前身である。設立当初は首都圏を中心で不動産仲介業を展開していたが、1985年、敷金不要の賃貸マンションの「レオパレス21」事業を開始し、これを契機に事業の全国展開と業容の拡大が進んだ。

企業理念として「新しい価値の創造と笑顔あふれる暮らしの想造」を掲げており、これは住まいや暮らしをテーマに新たな価値を創出し、社会に貢献する姿勢を表している。

1989年（平成元年）に社名を「株式会社エムディアイ（MDI）」に変更（Miyama Development Internationalの略）。またグアム島に滞在型リゾート施設「レオパレスリゾート・グアム」を開設し、レジャー事業に進出する。

1995年、一括借り上げ（マスターリース）システムを業界で初めて構築・開始したとされる。物件オーナーに対し、空室の有無にかかわらず家賃を保証する仕組みで、同社ではこれを賃貸管理数の急速な拡大と収益安定化の原動力と位置づけている。

1999年10月、家具・家電付きマンスリーマンション「マンスリーレオパレス」を業界で初めて全国に提供開始とされる。

2000年（平成12年）に社名を賃貸マンションブランドと同じ「レオパレス21」に変更。2001年から「マンスリーレオパレス」（マンスリーマンション）の販売を開始した。「マンスリーレオパレス」は前払いが必要であるものの連帯保証人が不要であることから、外国人などからも利用されている。

2002年7月に入居者向けブロードバンド通信サービス「LEONET」を開始。プレスリリースや報道によれば、日本国内の賃貸管理物件において、いち早くSTBを活用したビデオ・オン・デマンドとCSチャンネルを組み合わせたインターネットサービスを展開したとされる。

2006年6月1日、深山は私的流用の責任を取り辞任。後任の社長には、深山と同じ拓殖大学出身である副社長・大場富夫が就任した。しかし、同年11月27日には病気療養を理由に退任し、代表取締役社長は専務の北川芳輝に交代。

2009年3月期を境に業績が急速に悪化し、赤字決算が続いた。2010年度より三カ年計画を掲げ、ストックビジネスを基盤とする事業展開でこれまでの新築中心の戦略から既存物件の賃貸事業の改善に重点を置くようになった。これにより有利子負債の圧縮および財務・収益の安定化を図っている。また、新築事業については経済成長が著しい中国市場への展開を目指した。

2010年2月2日、深山祐助の甥である深山英世が社長に就任。

2010年4月2日からフランチャイズネットワークとして、「レオパレスパートナーズ（加盟店制度）」を開始。パートナーズ店はフランチャイズ店としてすべてのレオパレス物件を紹介できるほか、直営店と異なり従来型の不動産仲介業を行うことができた。（2017年11月時点で、加盟店の新規募集は行われていない）

2010年11月には株式会社住生活グループ（現・株式会社LIXIL）と業務提携を行い、同年12月には第三者割当による新株発行を実施。新株はすべて、同社の子会社で賃貸住宅の仲介や社宅管理事業等を行う住生活リアルティ株式会社（現・株式会社LIXILリアルティ）に割り当てられた。

2012年11月28日、韓国の住宅管理会社のウリ管理との合弁会社「ウリレオPMC」を韓国の安養市に設立。資本金は2億ウォン(約1500万円)で、両社の折半出資。同社は韓国で初めて設立された企業型住宅賃貸管理会社とされる。

2012年11月に子会社レオパレスパワーを設立。アパートオーナーの屋根を活用した太陽光発電システムの設置・運営を行い、再生可能エネルギーの普及に貢献している。

2019年2月7日、2018年に発覚した界壁施工不備物件に加え、新たに最大1,324棟で施工不良が見つかったと発表。これに伴う補修工事などの費用引き当てとして、特別損失を360億円追加計上し、2019年3月期連結決算の業績予想を下方修正した。2019年3月期の特別損失は721億円に上り、親会社株主に帰属する当期純損失は686億円余りとなった。

2020年5月、業績悪化を受けて直営店のおよそ1割にあたる21店舗を一斉に閉店。同年6月には、同年3月期の親会社株主に帰属する当期純損失が802億円となったことを発表し、同時に約1,000人の希望退職者を募集すると発表した。8月には、ホテルレオパレス名古屋の売却を発表し、ホテル事業からの撤退を表明。希望退職者1,067人が同月末で退職し、加えて直営店26店舗（累計47店舗）の閉鎖も実施した。同年11月には、保有していたエンプラス株式会社全株式をリコーリース株式会社へ譲渡した。

同年9月28日には、2020年6月末時点で118億円の債務超過に陥っていることを発表。9月30日、ソフトバンクグループ傘下のフォートレス・インベストメント・グループから普通株式による第三者割当増資(122億円)、新株予約権付融資(300億円)、および連結子会社のレオパレス・パワーによる優先株式での第三者割当増資(150億円)を受けた。

2021年3月期の連結決算では、施工不備問題について2020年3月期に全棟調査を完了し、改修工事および入居者募集の再開による業績回復が見込まれていたが、新型コロナウイルス感染症の影響により、結果として債務超過に陥った。これを受けて、同年6月29日に上場廃止に係る猶予期間入り銘柄に指定された。

2022年6月29日、債務超過の解消が確認され、猶予期間入り銘柄の指定が解除された。

2022年6月にレオパレスグリーンエネルギーを設立。アストモスリテイリングとの合弁会社で、2023年1月からCO₂排出実質ゼロの「レオパレスグリーンLPガス」を提供開始。さらに2024年6月からは「レオパレスグリーン電気」の供給も開始し、CO₂実質排出ゼロの賃貸住宅の提供に取り組んでいる。

2022年8月5日に「DX戦略」を公表。DX戦略のテーマとして「顧客接点の強化」「提供価値の進化」「意思決定の高度化」「新収益モデルの創出」を掲げている。

沿革

以下の沿革は、特記ない限りレオパレス21公式サイト「会社沿革」に基づく。

• 1973年8月 - 株式会社ミヤマ設立。不動産仲介業を主とする。
• 1985年4月 - 都市型アパート「レオパレス21」の販売を本格開始。
• 1987年4月 - 賃貸部門の名称を「レオパレスセンター」に改称。
• 1988年1月 - 入居者会員サービス「キューブクラブ」発足
• 1989年2月 - 株式を店頭公開。
• 1989年9月 - 「ホテルレオパレス札幌」開業。
• 1990年5月 - 大阪支店の新社屋完成・移転。
• 1991年3月 - 本社を現在地に移転。
• 1993年7月 - グアムの「レオパレス・リゾート」開業。
• 1997年2月 - 「ウェスティン・リゾート・グアム」開業。
• 1998年3月 - 管理戸数10万戸を突破。「レオパレス21」がグッドデザイン賞を受賞。
• 1999年10月 - 「マンスリーレオパレス」開始。
• 2000年7月 - 社名を「株式会社レオパレス21」に改称。
• 2002年4月 - 海外拠点「レオパレスセンターソウル」開設。
• 2002年8月 - ブロードバンド事業「LEONET」を開始。
• 2004年3月 - 東京証券取引所市場第一部に上場。
• 2005年11月 - 初の介護施設「あずみ苑並木町」開設。
• 2009年4月 - 管理戸数50万戸を突破。
• 2011年11月 - 太陽光発電システムの販売を開始。
• 2012年11月 - 発電事業子会社「株式会社レオパレス・パワー」設立。
• 2013年11月 - ASEAN地域（タイ・ベトナム）に進出。
• 2015年5月 - 新ブランド「MIRANDA」「CLEINO」発表。
• 2015年11月 - 賃貸契約のペーパーレスシステム導入。
• 2017年1月 - 不動産開発事業へ参入。工事請負契約のペーパーレス化を実施。
• 2020年9月 - ホテル事業から撤退。
• 2020年11月 - 資本金812億8,235万円に増資。
• 2021年8月 - 資本金を1億円に減資。
• 2022年4月 - 東証の新市場区分により「プライム市場」を選択。
• 2022年9月 - 「レオパレスグリーンエネルギー」プロジェクト始動。

歴代社長

代数	氏名	在任期間
ミヤマ初代	深山祐助	1973年－1989年
エムディアイ初代	深山祐助	1989年－2000年
レオパレス21初代	深山祐助	2000年－2006年
2代目	大場富夫	2006年－2006年
3代目	北川芳輝	2006年－2010年
4代目	深山英世	2010年－2019年
5代目	宮尾文也	2019年－

事業

• 賃貸住宅事業
• 不動産管理事業
• 法人向け賃貸事業
• 海外住宅支援事業
• 高齢者向け住宅・介護事業(アズ・ライフケア)
• ブロードバンド事業（LEONET）
• エネルギー関連事業
• レオパレスパートナーズ事業(フランチャイズ仲介事業)
• 建築請負事業(アパート建築)
• ホテル・リゾート事業(縮小済み)

関連会社

賃貸・不動産関連

• 株式会社レオパレス・リーシング - 賃貸物件の仲介業務
• プラザ賃貸管理保証株式会社 - 家賃保証サービス
• 株式会社レオパレス・パワー - 電力販売事業など
• あすか少額短期保険株式会社 - 賃貸入居者向け保険商品の提供
• レオパレスグリーンエネルギー株式会社 - 再生可能エネルギー事業

海外事業関連

• レオパレス21ビジネスコンサルティング（上海）有限公司
• Leopalace21 Singapore Pte.Ltd.

シルバー(介護)事業関連

• 株式会社アズ・ライフケア - 高齢者向け住宅・介護施設運営

リゾート・ホテル関連

• Leopalace Guam Corporation - グアムのホテル・リゾート施設運営(Leopalace Resort Guam)

障がい者雇用促進(特例子会社)

• 株式会社レオパレス・スマイル - 障がい者の雇用支援を行う特例子会社

かつての関連会社

• もりぞう - 2014年4月に業務提携、翌年3月に子会社化の後、不祥事の影響による業績不振もあり、2022年10月にグランディーズに全株式を売却したため、グループから離脱している。

不祥事・事件

深山氏私的流用

2006年5月、入居者から徴収した手数料を売上げに計上せず過少計上し、この別管理の銀行口座から、創業者社長である深山祐助自身と、知人の企業に計47億円を貸付けていたことが発覚。深山は6月1日、私的流用の責任を取り辞任した。

施工不備問題

2018年3月29日および4月17日に2名のオーナーから、確認通知図書との相違が指摘され、これにより界壁の施工不備が発覚した。4月27日、レオパレス21は、全ての対象物件において、確認調査を実施した上で、補修工事を行う方針を明らかにした。5月29日には、テレビ東京の番組『日経スペシャル ガイアの夜明け』が、「違法建築疑惑のスクープ」として界壁の不備を映像とともに報道。6月18日、レオパレス21は、調査を加速させるため、「界壁施工不備問題緊急対策本部」を設置したことを発表した。

2019年2月7日、レオパレス21は新たに1324棟の物件において壁や天井などの施工不良が確認されたと発表した。これらの物件には計1万4,443人の入居者が居住しており、このうち天井の耐火性能が不足している641棟の入居者7,782人に対しては、速やかな転居を要請した。その他の不備がある物件の入居者に対しても、転居を促す対応を取るとした。これにかかる費用は同社が負担する方針である。対象となる物件の所在地は、2018年5月時点で公表された12都府県から、33都府県に拡大した。また、深山英世社長をはじめとする取締役が役員報酬の一部を返上し、深山社長は辞任の可能性を示唆した。同年2月19日には、国土交通大臣が記者会見において、同年1月末時点で界壁施工不備により1,895棟（全国173自治体）が建築基準法違反と確認されたことを明らかにした。

同年7月12日、消防庁の発表によると、レオパレス21が施工した267棟の共同住宅において、界壁が耐火構造または準耐火構造に適合しておらず、外壁または天井部についても準耐火構造の基準に適合していないことが確認され、消防法または火災予防条例の基準に違反している可能性があるとされた。また、レオパレス21が施工したその他3,964棟の共同住宅についても建築構造等を調査中であることが同社から報告された。

同年12月13日、国土交通省は、該当する共同住宅の施工に関与したレオパレス21に所属の一級建築士3名に対し、建築士免許取り消しを行ったと発表した。2020年8月31日には、同社所属の一級建築士1名および元社員の一級建築士2名についても、同様に免許取り消し処分が行われた。2021年3月29日には愛知県がレオパレス21名古屋支店の事務所に対し1年間の閉鎖処分を命じるとともに、元社員の二級建築士1名に対して2か月間の業務停止処分を科した。さらに翌30日には国土交通省が元社員の一級建築士1名に対して免許取り消し処分を行った。

レオパレス21は不備が判明した建物に対する改修工事の計画をたびたび変更していたが、最終的には2024年末までに全件の改修工事を完了させる方針を示している。

レオパレス21は施工不備が判明した建物について、順次調査および改修を進めており、2025年3月末時点で、対象となる176,240戸のうち175,282戸（99.5%）の調査を完了。不備が確認された79,171戸のうち、77,638戸（98.1%）で改修等の対応を終えている。残る戸数についても、入居者や所有者との調整を行いながら、引き続き対応が進められている。

エアコン自動停止

同社が2002年1月から2015年3月にかけて販売した物件では、地球温暖化対策の一環として、エアコンを3時間で自動停止する設定が組み込まれていた。2018年の記録的な猛暑の影響で、「熱中症に罹りかねない」といった苦情が急増し、同年7月だけで1,000件を超えた。これを受けて同社は、エアコン機器の交換や設定変更などの対応を行った。

この3時間停止機能のついたエアコンは、2015年3月以前の物件「ゴールドネイル」「ザイライ」「ゴールドレジデンス」などの比較的古い物件に設置されている。一方、より新しい物件「クレイノ」シリーズではでは最新のエアコンが導入されており、自動停止機能は搭載されていない。

2025年時点では、入居者の申し出に応じて順次、3時間自動停止機能の解除対応が行われている。

歴代CM出演者

• 前野憲一郎　1989年
• 広岡達朗
• 八千草薫
• 鷲尾いさ子
• 本木雅弘
• 役所広司
• 伊藤歩
• 宮澤美保 - 「レオパレスリゾートグアム」
• 菅沼龍 - 「レオパレスリゾートグアム」
• 鈴木てるみ - 「レオパレスリゾートグアム」
• 西村雅彦 - 「ビールがうまい」篇、「ダンス」篇、「引越」篇、「1ヵ月後」篇、「隣が留学生・夫婦」篇、「隣が新入社員・画家」篇、等
• 田中麗奈 - 「引越」篇、「1ヵ月後」篇、「隣が留学生・夫婦」篇、「隣が新入社員・画家」篇、「ホテルマン」篇、「受験生」篇、等
• 吉沢悠 - 「ホテルマン」篇
• 伊藤淳史 - 「受験生」篇
• 藤原紀香 - 「紀香はレオパレス」篇、「付いて来た紀香」篇、「start! 入学」篇、「start! 就職」篇、「start! ジングル」篇、等
• 玉城ちはる - 「付いて来た紀香」篇
• 仲程仁美 - 「start! 入学」篇
• 古畑勝隆 - 「start! 就職」篇
• 北島康介 - 「北島君の新生活」篇
• 市川由衣 - 「決めてはセキュリティ」篇
• 石垣佑磨 - 「決め手はブロードバンド」篇
• 田中圭 - 「決め手は家具・家電」篇
• 塚本高史 - 「二人で暮らす。レオパレス」篇
• 柳沢なな - 「二人で暮らす。レオパレス」篇
• 星野真里 - 「ペットと暮らす。レオパレス」篇
• 小池徹平 - 「ビジネスプラン」篇、「学割」篇、「特割プラン」篇、「レレレのレオパレス 賃貸」篇、「レレレのレオパレス 早トク」篇、等
• 河瀬ゆり - 「学割」篇
• 松平健 - 「レレレのレオパレス 賃貸」篇、「レレレのレオパレス 早トク」篇、「学割」篇、「お家賃以上の価値がある」篇、等
• 堀北真希 - 「指さしさんの休日」篇、「指さしさんの朝」篇、等
• 広瀬すず - 「登場」篇、「先輩」篇、「内見」篇 、等
• 平泉成
• 小日向文代

スポンサー番組

過去

• とんねるずのみなさんのおかげでした（フジテレビ）
• 水10!（フジテレビ）
• ガイアの夜明け（テレビ東京・2010年10月〜2011年3月）
• ズームイン!!SUPER（日本テレビ・2003年頃）
• 5時SATマガジン（中京テレビ・MDI時代）
• クイズ!ヘキサゴンII（フジテレビ・一時期）
• 600ステーション（テレビ朝日・MDI時代）
• ステーションEYE（テレビ朝日・MDI時代）
• 報道ステーション（テレビ朝日・一時期）
• オフレコ!（TBS）
• ダウンタウンDX（読売テレビ）
• マツコ&有吉の怒り新党（テレビ朝日）

スポーツ関連

過去

• Jリーグオフィシャルスポンサー - 2008年-2010年
• 競泳日本代表オフィシャルスポンサー
• シンクロ日本代表オフィシャルスポンサー
• アジアン・日本ツアー共催ミャンマーオープンタイトルスポンサー
• レオパレス21女子ソフトボール部 - 2002年-2009年、元日本リーグ1部所属。磐田市の園芸業者であるドリームワールドに譲渡。
  • 佐藤理恵 - 北京五輪金メダリスト
  • 藤本索子 - 北京五輪金メダリスト
  • 山根佐由里 - 日本リーグ42連勝記録保持者
  • 小西つどい - 後の女子プロ野球選手
• ビーチウィンズ - 2006年-2008年、神奈川県のプロビーチバレークラブ。2008年まで「レオパレス・ウィンズ」として活動。
• MOLAレオパレスZ - 2008年、SUPER GTにフェアレディZで参戦していたMOLAをスポンサード。2008年GT300クラス優勝。

関連項目

• アーキテクト・ディベロッパー - レオパレス21創業者、深山祐助が代表取締役会長を務めたLDHを前身とする不動産会社。
• 深山将史 - 創業家出身で、レオパレス21の取締役を2008年6月27日退任。MDIを創業し、代表取締役社長を務めている。
• スマートデイズ - レオパレス21出身で、その後、MDIに入社した大地則幸が社長を務めた。女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」や男性向けシェアハウス「ステップクラウド」のサブリースなどを展開したが2018年破産。
• トーヨーカネツ

外部リンク

• 株式会社レオパレス21 - 企業サイト
• レオパレス21 - サービスサイト
• 株式会社レオパレス・リーシング
• プラザ賃貸管理保証株式会社
• 株式会社レオパレス・パワー
• あすか少額短期保険株式会社
• 株式会社アズ･ライフケア
• Leopalace Guam Corporation
• 株式会社レオパレス・スマイル