REIT

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REIT（英: real estate investment trust、リート）または不動産投資信託は、公衆から調達した資金を不動産投資する金融商品の一種。特に、日本の国内法に則った「日本版REIT」（または「J-REIT」）のことを単にREITという場合がある。

概要

不動産への投資を行い、REITを発行するビークル（vehicle、投資組織）としては、信託が用いられる場合（いわゆる契約型）と法人が用いられる場合（いわゆる会社型）がある。いずれにせよ、そのようなビークルは、REITとして用いられることを担保するための一定の要件を充足することで、各国の税法上の特別措置として二重課税が排除される仕組みとなっているのが通常である。二重課税を回避する方式としてはペイ・スルー課税方式のほか、発生する所得をそのまま構成員に渡すことで導管をそもそも課税対象とせず構成員課税のみを行うパス・スルー課税方式がある。REITは、米国のように当該ビークル自体が投資判断を行うものもあれば、日本（J-REIT）のように当該ビークル（投資法人）自身は投資判断を行わずに外部に委託するものもある。REITの多くは、株式と同じように証券取引所に上場され、証券会社を通じて売買が可能である。REITの収益源はその大半が投資先不動産の賃料により、不動産賃料収入は一般的に安定しておりリスクが小さいとみなされている。そのため投資家のポートフォリオのリスク分散に貢献する新たな投資先（financial vehicle）として認識されつつある。REITについては、以下のような指標が用いられる。

利回り
REITの分配金の投資口価格に対する割合。REITの割安度、割高度を計る目安としても利用されている。
NAV倍率
REITが保有する物件等の資産から負債を差し引いたものをNAV（英: Net Asset Value、純資産価額）という。REITの投資口価格を1口当たりのNAVで割ったものを「NAV倍率」といい、REITの資産価値に対する投資口価格の割安度、割高度を計る目安として利用されている。事業会社における「株価純資産倍率」（PBR）とほぼ同様の意味を持つ。

日本

J-REITは2001年9月に2銘柄（日本ビルファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人）の上場で始まった。2002年10月には6銘柄となり、2003年以降急激に上場が増え2007年10月には42銘柄に達した。金融危機により2008年10月以降は上場廃止と合併が相次ぎ、2011年11月には34銘柄にまで減少した。2012年6月以降は再び上場が相次ぐことで銘柄数が増加に転じ、2019年12月には64銘柄にまで増加した。その後合併により2020年8月には62銘柄となっている。投資物件については、当初オフィスビルが主体であったが次第に商業施設、住宅、物流施設、ホテル、ヘルスケア施設等へと多様化している。用途別保有額は2020年12月時点においても、オフィスが40.3%を占めており、物流18.2%、商業施設16.8%、住宅14.1%、ホテル8.0%、ヘルスケア1.3%となっている[1]。また、J-REITの時価総額は2019年10月に17兆円に達しており[2]、米国に次ぐ規模になっている。

J-REITへの投資は、現物不動産への投資と比較すると、一般に、少額からの投資が可能であり、流動性も高く、管理の負担も小さい。実際の投資物件の選定や投資判断は、J-REIT投資法人から委託された運用会社が行なっている。投資法人は借入れによる調達が可能であり、借入金を併せて出資総額以上の金額を投じて資産を購入し運用している。投資法人は、投資家への分配金の原資としてインカムゲイン（賃料）だけでなく、キャピタルゲイン（売却益）も充てることができる。

なお、個人が受けた収益の分配金は税法上、配当所得であり、投資口を譲渡したことによる所得は上場株式等の譲渡所得である。

現在課題点として挙げられているのは、運営・設立母体が不動産事業をも併せて手掛けているケースが多いため、物件取得価格が妥当でなかったり（高すぎたり）、優良物件が母体企業によって囲い込まれ、REITには優良ではない物件が組み込まれる傾向が強いという、一種の利益相反が生じる恐れがあることである。実際、既に行政処分が下されたケースもある。主要なJ-REITは下記の通り母体企業からの物件取得が中心となっており、資産内容の第三者によるチェック機能の充実が急務と考えられている。また、REIT導入の目的を果たせていないなどの問題点も挙げられている（好況時ほど高値づかみをし不動産バブルを加速させ、不況時ほど物件取得を行わず底支えに貢献しない等）。

金融危機（リーマンショック）による金融市場・不動産市況の悪化により、2008年10月には「ニューシティ・レジデンス投資法人」がJ-REIT初の破綻となった。なお、株式会社が破綻した場合は通常は投資家が損失を被るが、このJ-REITの破綻事例では残余財産が投資家の投資額を上回り、最終的な取引価格よりも上回る払い戻しがなされている。J-REITの資金繰り支援のため、2009年9月には不動産市場安定化ファンドが組成された。以降、2010年2月の東京グロースリート投資法人とエルシーピー投資法人の合併（インヴィンシブル投資法人）、2010年3月のアドバンス・レジデンス投資法人と日本レジデンシャル投資法人の合併など、合併再編が活発化した。

また、J-REITと同じ投信法に基く、非上場の「私募リート」も、2010年11月に野村不動産プライベート投資法人が運用開始されて以降、設立が相次いでいる。私募リートはJ-REITと違い上場していないため、機関投資家向けの金融商品となっている。

なお、2015年4月30日には、東証にインフラファンド市場が創設された。インフラファンドは、投資対象を不動産ではなくインフラ施設（太陽光発電等）とする投資法人・投資信託である。

2020年には、J-REIT初の敵対的買収により、スターアジア不動産投資法人がさくら総合リート投資法人を吸収合併している。

法的側面

J-REITは、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」という）に基づいて組成される。J-REITの形態としては、法的には投資信託（いわゆる契約型）と投資法人（いわゆる会社型）の二つがあり得るが、実務上は後者の形態が採用されている。

J-REITはいわゆるペイ・スルー課税とされている。J-REITの配当可能利益の90%超を投資家に分配することと、決算期末において3人以下の投資家の取得が発行済み投資口の50%未満にとどまることを条件に、その分配に充てる所得の損金算入を認めるというものである（租税特別措置法67条の15）（導管性）。

主として関連する法令は以下のとおり。

J-REIT（不動産投資信託）銘柄一覧

全62銘柄が上場している（2021年6月22日現在）。※（廃）は現在は上場廃止となった銘柄

銘柄 銘柄コード 備考
日本ビルファンド投資法人 8951
ジャパンリアルエステイト投資法人 8952
日本都市ファンド投資法人 8953 旧「日本リテールファンド投資法人」。2010年3月1日、ラサール ジャパン投資法人を吸収合併[3]。2021年3月1日、MCUBS MidCity投資法人を吸収合併、日本都市ファンド投資法人に商号変更。
オリックス不動産投資法人 8954
日本プライムリアルティ投資法人 8955
NTT都市開発リート投資法人 8956 2021年4月1日に「プレミア投資法人」より商号変更
東急リアル・エステート投資法人 8957
グローバル・ワン不動産投資法人 8958
（廃）野村不動産オフィスファンド投資法人 8959 2015年9月28日上場廃止。同年10月2日、新設合併により（新）野村不動産マスターファンド投資法人（銘柄コード:3462）として上場
ユナイテッド・アーバン投資法人 8960 2010年12月1日、日本コマーシャル投資法人と合併[4]
森トラスト総合リート投資法人 8961
（廃）日本レジデンシャル投資法人 8962 2010年2月24日に上場廃止。同年3月2日に新設合併によりアドバンス・レジデンス投資法人（銘柄コード:3269）として上場[5]
インヴィンシブル投資法人 8963 旧東京グロースリート投資法人。2010年1月27日上場廃止、同年2月1日、エルシーピー投資法人と合併し、インヴィンシブル投資法人へ商号変更[6]
フロンティア不動産投資法人 8964
（廃）ニューシティ・レジデンス投資法人 8965 2008年11月10日上場廃止、2010年4月1日、ビ・ライフ投資法人（銘柄コード:8984）と合併[7]。2011年12月1日、大和ハウス・レジデンシャル投資法人（銘柄コード:8984）に商号変更[8]、2016年9月1日、大和ハウスリート投資法人（銘柄コード:3263）を吸収合併し、合併後の商号を大和ハウスリート投資法人（銘柄コード:8984）に変更
平和不動産リート投資法人 8966 旧クレッシェンド投資法人。2010年10月1日、ジャパン・シングルレジデンス投資法人と合併、現商号へ変更[9]
日本ロジスティクスファンド投資法人 8967
福岡リート投資法人 8968
（廃）プロスペクト・レジデンシャル投資法人 8969 2009年4月10日プロスペクト・リート投資法人に名称変更。2010年6月28日上場廃止、同年7月1日、旧リプラス・レジデンシャル投資法人の日本賃貸住宅投資法人（銘柄コード:8986、現大和証券リビング投資法人）と合併[10]
（廃）ジャパン・シングルレジデンス投資法人 8970 2010年9月28日上場廃止、同年10月1日、クレッシェンド投資法人と合併、平和不動産リート投資法人（銘柄コード:8966）へ商号変更[11]
ケネディクス・オフィス投資法人 8972 2014年2月3日、ケネディクス不動産投資法人から現商号へ変更
（廃）積水ハウス・レジデンシャル投資法人 8973 旧「ジョイント・リート投資法人」。スポンサー変更により2010年6月30日、積水ハウス・SI 投資法人へ商号変更[12][13]-2014年6月11日、住宅特化型リートへ変更し、積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人へ商号変更[14][15]2017年6月7日、商号を積水ハウス・レジデンシャル投資法人に変更、2018年5月1日、積水ハウス・リート投資法人に吸収合併
（廃）ラサール ジャパン投資法人 8974 2010年2月24日上場廃止、同年3月1日、日本リテールファンド投資法人（銘柄コード:8953）と合併[16]
いちごオフィスリート投資法人 8975 2011年11月1日、旧FCレジデンシャル投資法人（銘柄コード:8975）と旧いちご不動産投資法人（銘柄コード:8983）はFCレジデンシャル投資法人を存続投資法人として合併し、いちご不動産投資法人（銘柄コード:8975）へ商号変更[17]。2015年9月5日付で、いちごオフィスリート投資法人へ商号変更
大和証券オフィス投資法人 8976 旧DAオフィス投資法人。2010年9月1日、現商号に変更[18]
阪急阪神リート投資法人 8977 2018年9月1日、阪急リート投資法人から商号変更[19]
（廃）（旧）アドバンス・レジデンス投資法人 8978 2010年2月24日上場廃止、同年3月2日、日本レジデンシャル投資法人と新設合併により（新）アドバンス・レジデンス投資法人（銘柄コード:3269）として上場[20]
（廃）エルシーピー投資法人 8980 2010年1月27日上場廃止、同年2月1日、東京グロースリート投資法人と合併し、インヴィンシブル投資法人（銘柄コード:8963）へ商号変更[21]
（廃）ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 8981 2012年3月28日上場廃止、同年4月1日に日本ホテルファンド投資法人と合併。合併後の投資法人名は、ジャパン・ホテル・リート投資法人（銘柄コード:8985）[22]
（廃）トップリート投資法人 8982 2016年8月29日に上場廃止日、同年9月1日、野村不動産マスターファンド投資法人（銘柄コード:3462）と合併
（廃）（旧）いちご不動産投資法人 8983 2006年3月15日、クリード・オフィス投資法人として東証上場。2009年3月6日、ジャパン・オフィス投資法人に商号変更。2011年3月4日、いちご不動産投資法人に商号変更。2011年11月1日に旧FCレジデンシャル投資法人（銘柄コード:8975）（現・いちごオフィスリート投資法人）に吸収合併され消滅。
大和ハウスリート投資法人 8984 ビ・ライフ投資法人が、2010年4月1日、ニューシティ・レジデンス投資法人と合併[23]。2011年12月1日、大和ハウス・レジデンシャル投資法人（銘柄コード:8984）に商号変更[24]2016年9月1日、（旧）大和ハウスリート投資法人と合併し、現商号に変更。
ジャパン・ホテル・リート投資法人 8985 2012年4月1日に日本ホテルファンド投資法人（銘柄コード:8985）とジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人が合併し改称。[25]
大和証券リビング投資法人 8986 リプラス・レジデンシャル投資法人が、2009年1月21日、日本賃貸住宅投資法人（銘柄コード:8986）に商号変更、2010年7月1日、プロスペクト・リート投資法人と合併[26]。2020年4月1日、現商号に変更、日本ヘルスケア投資法人を吸収合併。
ジャパンエクセレント投資法人 8987
日本アコモデーションファンド投資法人 3226
（廃）MCUBS MidCity投資法人 3227 旧「MIDリート投資法人」。2015年6月16日、MCUBS MidCity投資法人へ商号変更[27] [28]。2021年3月1日に日本リテールファンド投資法人に吸収合併され消滅、同法人は日本都市ファンド投資法人に商号変更。
（廃）日本コマーシャル投資法人 3229 2010年11月26日上場廃止、同年12月1日、ユナイテッド・アーバン投資法人（銘柄コード:8960）と合併[29]
森ヒルズリート投資法人 3234
（廃）野村不動産レジデンシャル投資法人 3240 2015年9月28日、上場廃止、同年10月2日、新設合併により（新）野村不動産マスターファンド投資法人（銘柄コード:3462）として上場
スターツプロシード投資法人 8979
産業ファンド投資法人 3249
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 3278 旧ケネディクス・レジデンシャル投資法人。2018年3月1日、ジャパン・シニアリビング投資法人と合併し現商号に変更
アドバンス・レジデンス投資法人 3269
アクティビア・プロパティーズ投資法人 3279
（廃）（旧）大和ハウスリート投資法人 3263 2016年9月1日、大和ハウス・レジデンシャル投資法人（銘柄コード:8984）に吸収合併され、合併後の商号を大和ハウスリート投資法人（銘柄コード:8984）に変更
GLP投資法人 3281
コンフォリア・レジデンシャル投資法人 3282
日本プロロジスリート投資法人 3283
（廃）（旧）野村不動産マスターファンド投資法人 3285 2015年9月28日、上場廃止、同年10月2日、新設合併により（新）野村不動産マスターファンド投資法人（銘柄コード:3462）として上場
星野リゾート・リート投資法人 3287
Oneリート投資法人 3290 2017年6月1日、SIA不動産投資法人より商号変更
イオンリート投資法人 3292
ヒューリックリート投資法人 3295
日本リート投資法人 3296
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 3298
（廃）日本ヘルスケア投資法人 3308 2020年4月1日　大和証券リビング投資法人（銘柄コード:8986）に吸収合併
トーセイ・リート投資法人 3451
積水ハウス・リート投資法人 3309 2018年5月1日、積水ハウス・レジデンシャル投資法人（8973）を合併
ケネディクス商業リート投資法人 3453
ヘルスケア&メディカル投資法人 3455
サムティ・レジデンシャル投資法人 3459
（廃）ジャパン・シニアリビング投資法人 3460 2018年2月26日、上場廃止、2018年3月1日、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人（銘柄コード:3278）に吸収合併され消滅
野村不動産マスターファンド投資法人 3462 2016年9月1日、トップリート投資法人と合併
いちごホテルリート投資法人 3463
ラサールロジポート投資法人 3466
スターアジア不動産投資法人 3468 2020年8月1日にさくら総合リート投資法人を吸収合併
マリモ地方創生リート投資法人 3470
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 3471
大江戸温泉リート投資法人 3472
（廃）さくら総合リート投資法人 3473 2020年8月1日にスターアジア不動産投資法人に吸収合併され消滅
投資法人みらい 3476
森トラスト・ホテルリート投資法人 3478
三菱地所物流リート投資法人 3481
CREロジスティクスファンド投資法人 3487
ザイマックス・リート投資法人 3488
タカラレーベン不動産投資法人 3492
伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 3493
エスコンジャパンリート投資法人 2971
サンケイリアルエステート投資法人 2972
SOSiLA物流リート投資法人 2979
東海道リート投資法人 2989

米国

REITは1960年にアメリカ合衆国で導入された。信託を導管（SPVと呼ばれる）として二重課税を回避する商品となっている。形式には契約型と会社型の2つがありうるが、多くは会社型で上場されている。株式会社の株式に相当する投資口を時価で市場で購入することができる。このほか社債の発行を行うこともある。このほか銀行など金融機関から融資を受けることもある。このようにして証券市場を通じて投資家から集めた資金と銀行など金融機関から借り入れた資金をオフィスビルを始めとする不動産に投資し、売買益や賃借料などの収益を投資口を購入した投資家に分配する形態をとる。投資物件はオフィスビル、小売店舗がそれぞれ4分の1程度を占めるほか医療施設・病院やリゾート施設等もそれぞれ5%程度を占めるなど多様である。REITの対象不動産に関する収益の確保、運営、管理、改修・模様替工事等の統括的なマネジメントを具体的に行っているのがビルマネジメント（ビルマネ）事業、またはプロパティマネジメント（PM）事業であり、REITの将来的な価値を評価する上で重要である。

米国では内国歳入法典856条以下の規定により課税所得の90%以上を投資家に分配する等の適格要件を満たせばREIT段階での連邦法人税が課せられず、投資家段階のみの課税で済む（法人としての利益課税と利益の配当を受け取った者に対する課税との二重課税が避けられる）とされている。あたかも投資家が直接に投資額に応じて投資対象物件を保有したのと同一の経済的なメリットが受けられるとされている。

脚注

[脚注の使い方]

出典

  1. ^ マーケット概況｜J-REIT.jp | Jリート（不動産投資信託）の総合情報サイト | ARES J-REIT View
  2. ^ [1]
  3. ^ ラサール ジャパン投資法人との合併成立に関するお知らせ2010年3月1日日本リテールファンド投資法人プレスリリース
  4. ^ 日本コマーシャル投資法人との合併成立に関するお知らせ2010年12月1日ユナイテッド・アーバン投資法人プレスリリース
  5. ^ アドバンス・レジデンス投資法人の上場のお知らせ2010年3月2日アドバンス・レジデンス投資法人プレスリリース
  6. ^ 新資産運用会社の商号変更に関するお知らせ2010年1月29日インヴィンシブル投資法人プレスリリース
  7. ^ ニューシティ・レジデンス投資法人との合併成立に関するお知らせ2010年4月1日
  8. ^ 投資主総会決議に関するお知らせ2011年11月31日
  9. ^ 資産運用会社の合併完了に関するお知らせ　2010年10月1日、平和不動産投資法人プレスリリース
  10. ^ プロスペクト・リート投資法人との合併成立に関するお知らせ2010年7月1日
  11. ^ 資産運用会社の合併完了に関するお知らせ　2010年10月1日、平和不動産リート投資法人プレスリリース
  12. ^ 規約の一部変更、役員及び会計監査人の選任に関するお知らせ 2010年5月14日
  13. ^ 第4回投資主総会決議ご通知2010年6月30日
  14. ^ 第6回投資主総会招集ご通知2014年5月27日
  15. ^ 第6回投資主総会決議ご通知2014年6月11日
  16. ^ ラサール ジャパン投資法人との合併成立に関するお知らせ2010年3月1日日本リテールファンド投資法人プレスリリース
  17. ^ FCレジデンシャル投資法人及びいちご不動産投資法人の合併成立に関するお知らせ2011年11月1日いちご不動産投資法人プレスリリース
  18. ^ 規約変更及び役員等の選任に関するお知らせ2010年7月13日DAオフィス投資法人ニュースリリース
  19. ^ 規約の変更及び役員の選任に関するお知らせ2018年7月18日阪急リート投資法人プレスリリース
  20. ^ アドバンス・レジデンス投資法人の上場のお知らせ2010年3月2日アドバンス・レジデンス投資法人プレスリリース
  21. ^ 新資産運用会社の商号変更に関するお知らせ2010年1月29日インヴィンシブル投資法人プレスリリース
  22. ^ 資産運用会社の合併完了に関するお知らせ 2012年4月2日ジャパン・ホテル・リート投資法人
  23. ^ ニューシティ・レジデンス投資法人との合併成立に関するお知らせ2010年4月1日
  24. ^ 投資主総会決議に関するお知らせ2011年11月31日
  25. ^ 資産運用会社の合併完了に関するお知らせ 2012年4月2日ジャパン・ホテル・リート投資法人
  26. ^ プロスペクト・リート投資法人との合併成立に関するお知らせ2010年7月1日
  27. ^ 第6回 投資主総会 招集ご通知2015年5月29日ＭＩＤリート投資法人プレスリリース
  28. ^ 第6回 投資主総会 決議ご通知2015年6月16日MIDリート投資法人プレスリリース
  29. ^ 日本コマーシャル投資法人との合併成立に関するお知らせ2010年12月1日ユナイテッド・アーバン投資法人プレスリリース

関連事項

外部リンク

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